邻居紧贴围墙建房后 西安一居民家墙面渗水起皮多年 问题咋解决？

社区是城市的“细胞”，承载着万家灯火。

华商报推出《社区治理·你我共建》专栏，聚焦西安市各个社区，特别是“华商报·108坊故事”社区联系点，分享在基层社会治理中那些让“陌邻”变“睦邻”、让“痛点”成“亮点”、让“治理力”转化为“幸福力”的创新实践。同时，欢迎社区或者居民提供线索，向华商报讲述所在社区的生动故事。

西安市龙首村西南小区，一起因围墙跟建房引发的邻里纠纷已困扰2号楼一层住户王女士十多年。屋外下雨屋内渗，墙面斑驳脱落，霉味刺鼻无法居住。但当她试图维权时，却陷入了一个看似无解的僵局：隔壁宾馆房东坚称建房用地是自己的，小区还未建设时他们的房就在这里。

>>现场

居民家卧室墙面起皮

近日，王女士拨打华商报24小时新闻热线029-88880000反映，自己2002年前后买了龙首村西南小区2号楼一楼中户一套住宅，原本住得好好的，但2012年，小区西南围墙内突然建起了房屋，自从这房子建好后，一下雨围墙和一楼外墙之间地面就积水，“我们怀疑他们盖房时堵了排水沟，这十几年来，一下雨我家就被泡，雨季家里都没法住人。”王女士说道。

8月10日上午，当记者进入王女士家时，一股浓烈的霉味扑面而来，即使戴着口罩也难以遮挡。

这是一套70多平方米的老房子。王女士带记者走向最严重的西南侧卧室，推开门的瞬间，眼前的景象让人心头一紧：整面西墙从踢脚线到半人高的位置，墙皮大面积起泡、开裂、卷曲，用手指轻轻一碰，潮湿的墙灰便簌簌落下。

“要是遇到连阴雨或者夏天的暴雨，整个屋子那股子霉味没法说。”王女士无奈地说，这个房间早已无法住人，现在只能堆些杂物。客厅和其他房间的墙面，也出现了不同程度的返潮和起皮。

站在王女士家的南窗向外望去，紧贴着小区西南侧围墙，一栋一层砖混房屋矗立在围墙根，该房屋与王女士家的直线距离有1米多宽。

“就是这个房子。”王女士指着窗外说，“2012年，旁边那个宾馆紧挨着我们小区的围墙盖起来的。自从有了它，我家就没干爽过。”

据王女士描述，这片区域原本是相对开阔的，单元外只有围墙，地面是自然的泥土和老旧的硬化地面，排水尚算通畅。但这间房屋建起后，夹缝空间狭小，不仅光照和通风极差，地面的积水难以自然蒸发。一遇到下雨，这里就成了一个“蓄水池”，长时间的积水不断向王女士家的墙基渗透，导致了如今的“屋外大雨，屋内霉变”的局面。

>>拉锯

各执一词的“地盘”之争

发现问题后，王女士并非没有行动。她告诉记者，从对方开始在围墙根建房时，自己就多次找到小区物业，质疑围墙周边为小区公共区域，为何有人能私自建房？而物业则表示“会帮着协商解决”。但十几年过去了，房子不光建起来，积水问题也迟迟未能解决。

“人家说，我这个房子在你们小区没改造好时就在这里了，2012年只是翻建、紧挨围墙盖了一下，这地方是我家的。”针对王女士反映的问题，小区物业相关负责人称，该小区确实是2002年前后改造完成。据物业目前了解到的信息，小区西南围墙处的房屋，当初确实是小区外一宾馆房东建的，“针对这个事，我也找了相关部门，希望能帮着协商解决，但房东说他们家的房早在1950年就在这里，建房的地方是他们家的。”

因隔壁是宾馆租赁用房，记者多方寻找也未能联系到房东。

小区物业负责人还称，目前物业未看到房东建房区域的产权证明，且因时间久远，物业也尚无法查证该区域的土地权属。此前，物业已多次勘查，发现王女士所在单元外地面积水，一是因宾馆房东盖房将地势抬高所致，二也跟屋面排水有关。针对现状，物业将在近期降雨季节过去后，先行改造该单元屋面排水管道，让水排到外面。至于建房导致的地势抬高问题，只能等相关部门查清该区域权属后，再行决定怎么处理。

针对此事，记者还联系到西安市莲湖区北关街道宫园壹号社区，工作人员称，针对此问题社区目前正在处理当中。

>>破局

维权之前先要“摸清底牌”

针对王女士的困境，北京市盈科(西安)律师事务所合伙人、律师林安给出了建议。

林安认为，此事表面看是相邻权纠纷，核心却在于那块地的权属。针对建房导致积水、损害邻居房屋的情况，这属于典型相邻关系（排水妨碍与财产损害）的纠纷。根据《民法典》第二百八十八条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系；第二百九十条第一款：不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利；第二百九十六条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；第二百三十七条：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。

此外，《城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

宾馆房东如无法提供土地使用权证、规划许可等凭证，单方主张土地归其所有无法律依据，应当承担全部侵权赔偿、整改、拆除责任。

此外，城市管理综合行政执法部门（城管）及自然资源和规划部门对宾馆附房是否取得《建设工程规划许可证》负有查处职责；若属违建，应责令限期拆除。

>>支招

不伤和气的“第三条路”

走法律程序固然是最后的保障，但耗时耗力，且会让邻里关系彻底破裂。有没有既能解决问题，又不伤和气的方法？对此，常年从事社区调解工作的资深调解员李师傅，根据经验给出了“攻心为上”的策略。

李师傅分析，宾馆房东的态度看似强硬，但未必没有“软肋”。基于此，李师傅建议王女士或其委托人，可以尝试“以退为进”的调解策略，将剑拔弩张的“拆房”要求，转化为对方更容易接受的“修缮”方案。

首先，可以找个中间人（社区德高望重的老人、双方都熟悉的亲友，或专业的律师调解员），在对方情绪稳定的时候，再次进行沟通。先搁置争议，把矛盾从“你占了地”的对立，转变为“咱们一起解决积水这个麻烦”的合作。这是关键一步。

然后，可以提出具体的、由对方承担费用的解决方案，方案必须是建设性的，让对方觉得“虽然花点钱，但能一劳永逸地解决麻烦，总比被投诉强”。

方案一：改造屋檐排水。可以建议宾馆房东将房屋靠近王女士家的那一侧的无组织排水（雨水直接流下），改成有组织排水。比如，加装一段檐沟和落水管，直接将屋顶的雨水引导至远离王女士家墙基的前后院排走。这个工程不复杂，花费有限，但效果立竿见影。

方案二：硬化并找坡。建议宾馆房东将夹缝中的地面进行硬化处理，并做成一个明显的斜坡，坡向远离王女士房屋的一侧，让雨水在地面上无法停留，迅速排走。同时，可以在夹缝的适当位置增加一个小型排水地漏，连接到雨水井。

方案三：做墙面防水。如果上述方案无法实施，可以要求宾馆房东出资，在王女士家渗水严重的外墙面上，重新做一层高质量的防水层，从外部阻断水汽渗透。

李师傅强调，在提出这些方案时，可以隐含地传递一个信息：“如果这些相对简单、花费不大的处理方式您都不愿意接受，那真的就只能通过向规划、城管等部门实名举报，或者走法律诉讼渠道来解决问题了。”

>>记者手记

历史遗留问题咋解决

考验基层治理的精细化水平

截至记者发稿时，王女士依旧在为窗外的那个“邻居”而烦恼。

王女士的困境，是许多老旧小区邻里纠纷的一个缩影。当历史遗留问题与现实的民生困苦交织，当强硬的“口头宣称”遇上维权的“举证困境”，普通人往往会感到走投无路。

然而，困境并非无解。从调取一份土地档案开始，从一次带有策略的温情沟通入手，将“谁输谁赢”的对抗，转化为“如何解决积水”的合作，或许是解开这个死结的第一把钥匙。法律是守护权利的最后长城，而在此之前，智慧和耐心，有时能开辟出更广阔的解决之道。这起纠纷的最终走向，也考验着基层治理的精细化水平和邻里之间在矛盾中重拾理性的可能。 华商报大风新闻记者 马群 文/图