退租时中介不认账 大学生押金难讨回

想在暑假短租两个月的房子，在中介人员的“动员”下签了一年期的租约。等到退租时，却难以要回自己的押金，生活本就拮据的小冯懊恼不已。

>>事件回顾

短租2月签了1年期

退租时中介拒还押金

今年暑假，20岁的大学生小冯从河南来到西安实习，想短租一个合适的房子。

“我通过线上租房平台联系到了西安鼎信住房租赁有限公司的张姓房产中介人员。”小冯说，中介工作人员冯女士带着他看了两间房子，其中一间位置和租金他都比较满意，于是决定签合同。

签合同前，小冯向中介张女士明确表达了自己只想短租两个月。“她告诉我，可以短租，但因为是制式合同，只能签1年，等两个月到期后会正常给我退还押金等费用。”小冯说，“我和她再三确认，到期后是否需要承担其他责任，她说退租前10天联系她，到期后直接走就行。”

7月3日，小冯签订了房屋租赁合同，每月租金800元，押一付一。合同签完后小冯直接将钱转给了张女士，包括1个月的租金和物业费、房屋押金、维修费等，7月19日，他又支付了第二月的房租和物业费，共计支付3365元。

小冯提供的合同中写着，房屋租赁期为1年，若乙方中途不住，须在交房租的前一个月通知甲方，乙方自行转租出去后甲方退还乙方剩余房租、维修费及押金。其中特别注明，任何合同外的口头承诺均无效。

在小冯提供的录音中，他明确告知自己只住两个月，张女士也表示，提前退租没有违约金。“你们不租的时候提前10天给我发信息，我帮你们转租，所有押金全退。”

“8月初，我们联系张女士打算退房。”小冯说，虽然租期9月3日到期，但他打算8月15日就搬走，租金还是按照两个月算。“我说了退房的事后，她却变了卦，要求把房子转租出去之后才能退还押金和剩余维修费。”

8月15日，华商报大风新闻记者联系到鼎信住房租赁公司的张女士，对方表示在签订合同前已告知小冯，中途退租需要将房子转租出去才能退还押金，并未向他承诺中途可以直接退租，一切应以合同为准，其他问题建议走法律途径解决或报警处理。

>>律师说法

中介所做口头承诺对公司产生约束力

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为，涉事合同是鼎信租赁公司事先拟定并向不同租客提供的，且租客无商量的余地，在法律上，此类合同被称为格式合同。虽然涉事合同约定了成功转租后退还押金，但是鼎信租赁公司未就该条款尽到提醒注意义务，而且该条款不合理不公平地免除或者减轻了鼎信租赁公司责任、排除或者限制了租客主要权利，依据《民法典》第497条以及《消费者权益保护法》第26条规定，此类条款归属无效。

赵良善表示，鼎信租赁公司的工作人员向小冯所做的口头承诺，属于履行职务行为，《民法典》第170条明确规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。据此，工作人员所做的口头承诺对鼎信租赁公司产生效力、约束力，由此引起的责任由鼎信租赁公司承担。因此，小冯与鼎信租赁公司应以小冯的口头承诺为准，而不以合同约定为准，双方的合同期应是2个月，鼎信租赁公司应退押金。

>>相关判例

短租房屋签长租合同

法院判公寓向租客退还押金

2023年6月，山东省济南市槐荫区人民法院审理了一桩短租合同变长租，房间退租押金难退的案例。

顾某系刚毕业的大学生，到济南一家单位实习，找到某公寓管理公司，与其业务员联系并告知自己想短租两个月的需求，业务员承诺可以短租两个月，退租时提前一个月通知即可。后在业务员催促下，双方签订了房屋租赁合同，合同中约定了租期1年，租金押一付二等内容。租住一个月之后，顾某提出退租，某公寓管理公司不同意，要求顾某按照合同约定继续承租。租期满两个月，顾某搬离了涉案房屋，后向槐荫法院提起诉讼，请求判决某公寓管理公司退还其押金。

某公寓管理公司辩称，合同相关条款约定了业务员的口头承诺无效，租赁期限应按合同约定的一年为准，不同意返还顾某主张退还的押金。

法院审理认为，房屋租赁合同相关条款约定的“如有合同条款范围外的要求经双方商妥后写成书面补充条款。任何口头的约定，都将视为无效承诺”，应属格式条款，某公寓管理公司未提供证据证明其已尽到充分的提示义务。根据顾某提供的与当时业务员沟通的电话录音、微信聊天记录等，可以认定在双方商定租赁房屋时，顾某明确告知短租两个月，业务员在签订合同时对租期两个月的承诺应视为职务行为，对某公寓管理公司产生效力，双方的合同期限应为两个月。

最终，法院依法判决某公寓管理公司向顾某退还押金。 华商报大风新闻记者 白仲夏 实习生 赵昱涵 石芳琪