多城试探落地住房『以旧换新』 能否开启交易新模式？

近期，随着郑州、福州试点商品房“以旧换新”的操作明细出台，住房“以旧换新”掀起热潮，该政策能否为房地产行业开启交易新模式值得关注，能否为购房者节约购房成本也值得探讨。

郑州官宣房子“以旧换新”

多城楼市积极试探

4月15日，郑州市住宅与房地产业协会发布《郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作公告》，郑州将启动二手住房收购试点工作。其实从2023年开始，房子可以“以旧换新”的政策就在很多城市开始落地执行。数据统计，截至目前已有超30城表态支持“以旧换新”，包括盐城、苏州、沈阳、宁波、济南等城市均出台了类似政策，西安并未表态。

什么是“以旧换新”呢？简单来说就是政府出面安排，把业主符合条件的二手房收购了，但业主要再买一套新房，且新房总价不能低于旧房。比如：江苏海安的商品房“以旧换新”政策，是由购房业主拿出手上原有成套住宅房屋，与意向购买的商品房开发项目议价，双方协商约定合理价格后，过户给开发商或开发商指定的对象。旧房价值开具等额定向房票，用于支付新房首付款。旧房和新房之间的差额由购房者通过自筹、按揭贷款、住房公积金贷款支付后，置换成功。

与江苏不同的是，郑州此次发布的“以旧换新”中，有了明确的房龄限制，二手房房龄不超过15年。

其实，从政策的颁布到城市落地，结果还是显而易见，江苏活动报名累计超过400组。其中已成交15套，还有23套正在进行验房、评估。

政策初衷是激发市场活力

但其作用需再观察

众所周知，“以旧换新”符合购房者卖一买一、卖小买大、卖旧买新的改善居住环境的愿望，那么，这一试探性地政策对于大宗交易的房地产行业有何效用？

西安独立财经评论员周文豪表示，从经济学来看，房子不管是刚需还是改善都是投资行为，这种行为能否“以旧换新”有待商榷。在楼市大背景下，“以旧换新”成为各地刺激楼市消费的积极试探之举，但是这样的方式操作难度较大，可操作性成为落地的一大门槛。另一方面，房地产行业全年的成交金额是庞大的，政策层面的“以旧换新”带动的成交可以说是杯水车薪。所以说，政策的积极性是有的，作用微乎其微。最关键的是让买卖房产成为市场行为，激发活力重启市场，大家自发自愿进行交易，而不是政策刺激。

西安房地产行业资深分析师朱郁认为，近期，有全国多地已制定并开展了房屋以旧换新的政策落地实施，应当说政策的目的、初衷是围绕释放刚性、合理改善性的品质需求，进一步激发市场活力，增强地区性市场信心与潜在需求，在城市分化加剧的环境下，旨在体现通过政策引导、规划设计、存量优化的组合拳方式，兑现新科技、高质量、好房子的性能要求。但因目前推出城市落地消化期较短，还无从在数据端看出政策效应（市场表现），需要再观察时日。

“以旧换新”

不如直接取消“限售”？

随着“以旧换新”的普及和落地，越来越多的行业从业者和购房者有了不同感受。

在地产行业深耕多年的房产策划人许先生表示，以旧换新是市场的无奈之举，未来收购的房子有可能会用作保障房来处理。也就是说，未来的二手房还是比较难流通的。

“现在住的这套房子是5年前买的，家里有两个小孩，想换一个大的，但是市场不好，这套房子也不好卖。如果能以旧换新当然是最好了，所以很期待西安尽快能落地。”家住曲江的陈先生有意愿通过较为便捷和低成本的方式改善现有住房。

消费者丁先生则有不同看法，他认为，何不直接取消限售政策，减免二手房交易的相关税费，甚至继续下调首套、二套的首付和利率。购房者以旧换新或是再购新房可自愿选择。 华商报大风新闻记者 张毅 杜蒙