成立业委会难题不断 专家现场“培训”给你支招

“我们小区业主大会筹备组成立了，但后续工作遭到辖区街办和开发商的层层阻挠，导致选举无法正常进行。”针对近期一些小区业主大会筹备组成立后续推进工作频频受阻的现象，12月5日，华商报举行小区业委会成立第21批次培训会，邀请一些做得较好的业委会主任，集中为筹备组成员进行法律方面的培训和经验交流。

筹备组成员能做哪些事？

制定有效管理规约、议事规则

针对已成立业主大会筹备组但后续无法推进的问题，绿地世纪城A区业委会主任黄胜利认为，目前很多小区业主大会筹备组出现无法推进的问题，最主要的原因是，小区业主对《西安市物业管理条例》中有关“业主大会筹备组”职责没有搞清楚、学懂；也有些还是怕麻烦，业主自己把条例中规定的街办指导演变成街办主导。

筹备组成立后，成员能做哪些事情呢？黄胜利介绍，虽然筹备组组长由街道办事处工作人员担任，但按照议事规则，还需遵循少数服从多数的原则。筹备组按照《西安市物业管理条例》履行下列职责：确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；确认业主身份、业主专有部分面积，核定业主人数、物业总建筑面积；拟定业主委员会委员选举办法；提出业主委员会委员候选人名单；首次业主大会的其他准备工作。

黄胜利特别提醒，这些前期大量的工作，都是围绕着业委会选举进行，采取现场纸质投票还是电子投票，都在这一系列职责里，而这些也是小区业委会能否成功选出的关键所在。

街办强推三个公告怎么办？

公开每一次筹备组会议纪要

“其实各位业主代表应该清楚自己的身份，拟选出的业委会成员，将为谁服务？又代表了谁？”黄胜利表示，现在有很多小区业主习惯于把矛盾转嫁给别人，如果想成立业委会，首先这种遇事“甩锅”的行为就要不得。

黄胜利建议大家，业主大会筹备组成立后，事关小区业委会成立的每一个事项，都需要经过召开筹备组会议来决定，而每一次会议都有会议纪要，作为被业主推选出来的筹备组成员，职责就是代表小区业主来维护小区业主的合法权益。

比如，拟定管理规约草案和业主大会议事规则中，哪些条款比较适合本小区？哪些明显是在设置选举障碍？再比如，拟定业主委员会委员选举办法，哪些人能进入业委会？哪些人符合条件？作为在业主大会筹备组中占有多数比例的小区业主代表，在召开会议之前，有无说服力的详细方案和名单？面对设置的障碍，有无有效的应对办法？

黄胜利认为，出现业主大会筹备组后续工作推进难，其实问题还在于业主本身，对于《西安市物业管理条例》中业主大会筹备组履行职责不清楚，更重要的原因还是大家都怕麻烦，等着街办出台三个公告，然后开始相互抱怨，推卸责任。

对现场有业主代表询问，若街办不听筹备组成员的，强推三个公告将如何处理的问题，黄胜利建议，尽最大可能地公开每一次筹备组会议纪要，争取绝大多数小区业主的支持。

应推选哪些人进入业委会？

不偏激、有公心、懂法、有时间

“小区业主大会筹备组不仅仅是确保业主大会召开，最重要的职责是为小区业委会遴选合格成员。”枫林绿洲小区业委会主任赵鹏翔建议，好的业委会班子成员向上向善，差的业委会有可能还成为累赘。

应推选哪些人进入业委会呢？赵鹏翔建议，小区业委会成员应该是不偏激、有公心、善于沟通、懂得相关法律法规、有时间。

赵鹏翔表示，对于那些有常年都不缴纳物业费等行为的，这些业主自身都不过关，显然不能代表小区业主的利益。

业主大会选举前还需注意哪些？

招募热心业主成立志愿者团队

赵鹏翔表示，小区业委会成立应该是小区全体业主的事情，绝非几个人或者几十个人所能完成的。

他建议，小区业委会成立首先是针对业主的宣传工作要到位，说明业主大会和业委会的法律关系及重要性；业主大会筹备组成员需要经常组织业主之间互动，让邻里关系更加和谐；招募多名热心业主成立志愿者团队，建立业主大群、楼群、单元群等。

小区业主大会筹备组成员还应发挥主观能动性，发挥小区业主志愿者自愿性，特别是有业主主动募捐的，一定要账目公开透明。

如何有效与职能部门之间沟通？

在沟通过程中要保持理性

“理性、善意，与街办、社区、开发商之间沟通，可能会事半功倍。”黄胜利建议，小区业委会无论是成立之前还是成立之后，与各职能部门之间沟通是避免不了的，因此在成立之前营造一个好的氛围，对于小区业委会成立至关重要。

黄胜利建议，在业主大会筹备组成立之后，小区筹备组成员之间应固定专人与街办、社区对接，将筹备组成员的建议、意见归纳之后，统一口径对外沟通。同时，在沟通过程中要保持理性，避免采取录音、录像、吵闹等过激行为。 华商报记者 陈思存