邻居不当建设侵权 住户该怎么办？

城市生活，熙熙攘攘。我们在享受现代化便利的同时，也常常被一些意想不到的麻烦困扰。一条突兀的烟道堵住邻居的逃生路，一句含糊的承诺埋下消费纠纷的种子，一纸复杂的合同暗藏权益受损的风险……这些看似琐碎的“身边事”，却实实在在地影响着我们的安全感、幸福感和对公平正义的感知。

本期开始，华商报《法治周刊》将陆续邀请经验丰富的资深律师及其团队，为您抽丝剥茧，解读晦涩的法条或揭示案件背后的法律关系，围绕与百姓生活息息相关的法律领域——物业纠纷、邻里关系、消费维权、婚姻家事、劳动保障、侵权赔偿、合同陷阱等，深入浅出地剖析法律问题。如果您有被困扰的法律难题，也欢迎拨打华商报24小时新闻热线029-88880000与我们联系。您的问题，很可能成为我们下一期探讨的焦点。

>>本期律师介绍

朱长江，男，1985年12月生，汉族，中共党员，陕西丰瑞律师事务所高级管理合伙人、监事,从事律师业务16年，莲湖区人大代表。

2017年获中华全国律师协会刑事法律服务、政府法律服务两个领域专业律师评价。执业过程中多次获评陕西省十佳律师、优秀党员律师、全省法律援助先进个人等荣誉称号。

>>典型案例

烟道占用公区和消防通道 物业称“管不了”住户该咋办

在城市的高楼大厦中，邻里之间本应是抬头不见低头见的温情存在,但生活有时并不尽如人意，会抛出意想不到的难题，让邻里关系陷入僵局。想象一下，你像往常一样准备出门上班，可打开家门的瞬间，却被眼前的景象泼了一盆冷水——一条突兀的烟道横亘在你家门口，不仅挡住了你的去路，让你不得不侧身、绕行，狼狈地走出家门，而且还像一个无形的定时炸弹，时刻威胁着你的生命安全。这可不是电影里的惊险场景，而是实实在在发生在我们身边的案例。

故事的主人公是住在一楼的一位住户——李先生，他家隔壁是一家热闹的餐厅。这家餐厅为了经营需要，安装了排烟用的烟道。可这烟道安装的位置，实在是让人大跌眼镜，竟然直接占用了楼宇的公共安全出口，也就是在紧急时刻赖以逃生的生命通道，并且还直直地挡在了李先生所住单元的户内门前。

“我的日常生活就像被按下了麻烦键。每天进出家门，都得小心翼翼地绕开这个庞然大物，原本轻松的几步路，如今变得艰难又痛苦。”李先生说，“最担心的是，一旦发生火灾等紧急情况，这条被烟道堵住的逃生路，将会成为困住我和家人的夺命陷阱。”

发现问题的严重性后，李先生第一时间想到了小区的“大管家”——物业管理公司。心急如焚地向物业反映后，本希望物业能尽快出面解决这个棘手的问题，可没想到，物业却给李先生浇了一盆冷水，答复说“解决不了”，理由是烟道是隔壁商户安装的，他们管不了。

李先生像是陷入了一个无助的泥沼，问题迟迟得不到解决，烟道依旧稳稳地霸占着公共空间。而隔壁房屋的房东，是一位八十多岁的老先生，由于年事已高，也没有积极参与到解决问题的过程中来。就这样，日子一天天过去，李先生的正常生活和安全始终受到严重威胁。

面对这样的困境，真的就毫无办法了吗？当然不是。今天，咱们就来好好捋一捋，遇到类似邻居不当建设占用公区的情况，到底该如何运用法律武器来维护自己的合法权益。

第一步：与相关方友好沟通协商

找物业“撑腰”和邻居“摆事实、讲道理”

小区的物业管理公司可不是摆设，他们有责任也有义务对小区的公共区域和设施进行有效管理和维护。像李先生遇到的烟道占用公区和消防通道的问题，物业理应积极履行管理职责。

当业主向物业反映问题后，物业首先要做的，就是去现场查看情况，确认问题的真实性和严重性。然后，及时与安装烟道的商户进行沟通，明确告知他们这种行为违反了小区的管理规定，也侵害了其他业主的合法权益，要求商户立即停止侵权行为，并在规定的时间内进行整改。如果商户拒不配合，物业不能只是简单地说“管不了”，而应当采取进一步的措施，比如依据小区的管理规约，对商户进行相应的处罚，或者将情况上报给相关主管部门，寻求更有力的支持。总之，物业在解决这类问题中起着至关重要的桥梁作用，业主有权要求物业积极作为，守护好小区的公共秩序。

如果烟道是某户居民或商户私自搭建或占用的，在物业沟通无果的情况下，不妨尝试亲自与他们进行沟通。在沟通时，一定要注意方式方法，要保持冷静和理性，避免发生冲突。可以心平气和地向对方说明占用公区和消防通道的危害和违法性。比如说，消防通道是生命通道，一旦发生火灾，消防车进不来，人员逃不出去，那后果简直不堪设想。同时，也要让对方明白，他们的这种行为已经对我们的正常生活造成了严重影响。

通过摆事实、讲道理，动之以情、晓之以理，也许能让对方认识到自己的错误，从而主动拆除或整改。在李先生的案例中，如果餐厅老板能意识到自己的错误，积极配合整改，那问题就能迎刃而解，邻里关系也不至于闹得这么僵。

第二步：寻求相关部门帮助

消防部门：生命通道的“守护者”

消防通道是生命通道，占用消防通道属于严重的违法行为。在李先生的遭遇中，消防部门应是最有权力和能力解决问题的部门。

当我们发现类似消防通道被占用的情况时，一定要勇敢地积极维权，拨打119或者当地消防部门的举报电话，向他们详细反映烟道占用消防通道的情况。消防部门在接到举报后，会依法迅速展开调查。他们会派专业人员到现场进行勘查，确认情况属实后，会立即责令占用者限期整改，恢复消防通道的畅通。如果占用者拒不整改，消防部门将依据相关法律法规，对其进行严厉的处罚，甚至可能会追究其刑事责任。所以，消防部门是我们维护生命通道安全的坚强后盾。必要时，可以通过合理的途径，督促他们履行职责。

住建局或房管局：建筑规划的“监管者”

如果烟道的搭建或使用违反了建筑规划和管理规定，那么当地的住建局或房管局就是我们可以求助的对象。这些部门负责对建筑物的建设和使用进行全方位的监管。我们可以向他们投诉，详细说明烟道的位置、占用情况以及对我们生活造成的影响。住建局或房管局在接到投诉后，会对该建筑的规划审批情况进行核查。如果发现烟道的建设未经审批或者不符合规划要求，他们将依法对违规者进行处理，要求其拆除违规建筑，恢复原状。

同时，这些部门还可以对建筑物的使用情况进行监督，确保类似的违规行为不再发生。比如说，如果餐厅在安装烟道时没有按照规定办理相关手续，住建局或房管局就可以依法介入，让餐厅为自己的违规行为“买单”。

街道办事处或社区：基层治理的“协调者”

街道办事处和社区在基层治理中扮演着重要的角色，他们离我们的生活最近，对小区的情况也比较了解。当我们遇到邻居不当建设占用公区的问题时，不妨向他们反映情况，请求他们协调解决。街道办事处或社区的工作人员会组织相关部门和人员进行调查和处理，他们可以通过调解等方式，促使问题得到妥善解决。在调解过程中，他们会充分听取双方的意见和诉求，站在公正的立场上，为双方提供合理的解决方案。而且，街道办事处或社区还可以利用自身的资源和优势，对占用者进行普法教育，让他们明白自己的行为是违法的，从而主动配合整改。

在李先生的案例中，如果街道办事处或社区能积极介入，组织物业、商户和李先生一起进行协商调解，也许问题会顺利得到解决。

第三步：通过法律途径解决

向法院提起诉讼：最后的“司法保障”

如果经过与相关方沟通协商以及寻求部门帮助后，问题仍无法得到解决，可以考虑向法院提起诉讼，这是我们维护自身合法权益的最后一道司法保障。

在诉讼过程中，证据是关键。我们要尽可能地收集充分的证据，比如拍摄烟道占用公区和消防通道的照片、视频，这些影像资料要清晰地显示出烟道的位置、占用情况以及对我们生活造成的影响。同时，还可以寻找证人证言，比如邻居的证言，证明烟道对我们日常生活的干扰。另外，还可以收集一些与案件相关的其他证据，比如物业的答复记录、与商户沟通的聊天记录等。

申请行政复议或行政诉讼：监督行政部门履职

如果我们对相关部门的处理结果不满意，认为他们没有依法履行职责，那么我们还有权利申请行政复议或提起行政诉讼。比如说，在李先生的案例中，如果他觉得消防部门或者住建局等部门在处理烟道占用问题上存在不作为或乱作为的情况，他就可以向这些部门的上级机关申请行政复议，要求上级机关对原部门的处理决定进行重新审查。如果行政复议的结果仍然不能让我们满意，我们还可以向法院提起行政诉讼，通过司法途径来监督行政部门依法履行职责，维护自身合法权益。行政复议和行政诉讼是我们监督行政权力、保障自身权益的重要手段，当我们的合法权益受到行政部门不当行为的侵害时，一定要敢于运用这些手段来维护自己的合法权益。

“生活中，邻居不当建设占用公区的情况可能多种多样，但无论遇到哪种情况，我们都要保持冷静，理性对待，善于运用法律武器来维护自己的合法权益。”朱长江说。

>>参考案例

私改烟道影响人居环境 法院判决恢复原状

祈某与邓某系北京密云一小区同单元上下楼邻居，祈某住201室，邓某住301室。祈某家与楼下空置的101室共用一个排烟管道，该管道排烟口位于邓某家窗户下方平台上。2021年6月，邓某未与其他住户协商，以排烟口对自家开窗有影响为由，对排烟口进行改造，通过增加管道折点的方式改变了排烟位置。改造后排烟口远离了邓某家窗户，却造成祈某家厨房油烟无法排出、倒灌进入室内，煤气报警器反复报警。因协商不成，祈某将邓某诉至法院，要求邓某将私自改造的排烟管道恢复原状。

密云法院审理认为，侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。祈某与邓某相邻而居，邓某擅自将祈某及其他楼下住户公用的烟道排烟口予以改造，有妨害祈某通风排烟、正常生活的可能，祈某要求邓某将排烟口恢复原状，符合法律规定。最终，法院判决邓某将其所改造的烟道排烟口恢复原状。 华商报大风新闻记者 于震