车位只售不租 禁止临停 业主将开发商和物业都告了

地下车库空荡荡，小区附近路难行。多年来，这样的停车矛盾不仅在西安，在全国很多城市都很常见。究其原因，很多都是因为开发商为了高价卖车位只售不租，物业为配合开发商销售车位取消计时收费的“临停”，导致业主们怨声载道，开车回家之路变得异常艰难。近日，西安市未央区人民法院用判决书对这种现象明确说“不”。

业主请求

判令被告将未处分地下车位以出租方式、按时计费方式提供使用

这份一审民事判决书显示：原告为西安市未央区一小区业主，被告为西安筑弘房地产开发有限公司、西安市某物业服务有限公司及该物业服务有限公司第三十分公司。

原告陈述的事实与理由显示，“小区地下停车场建成投入营销后，被告某物业三十分公司向小区业主发出通知：小区取消临停，外来车辆及未购买车位的业主无法进入地库停车。小区产权车位目前还有三分之二未出售；人防车位，被告要求租期20年，实为变相出售。被告对小区地下车库规划车位采用只售不租的模式，拒绝小区业主以租赁车位的形式使用车位，侵犯其作为小区业主的合法权益。”

原告请求判令三被告：停止实施阻止原告使用小区业主共有部位规划的停车位停放车辆的行为；将建筑区划内规划用于停车的未处分地下车位以出租方式、按时计费方式（标准：4小时2.5元）提供给原告使用；向原告公布建筑区划内用于停放汽车的地下车位的处分情况等。

法院认为

车位车库应首先满足业主需要

在未完全出售的情况下不得只售不租

根据当事人陈述及经审查确认的证据，法院在认定部分事实之后认为：

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条之规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”可见，车位、车库是小区整体环境内容的组成部分，目的是服务整个小区业主的居住便利，因此，对其利用应该服从于业主购买专有部分的需要；同时，车位、车库问题亦属于业主成员权范畴内容，其使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主利益。

本案中,《商品房买卖合同》对案涉小区建筑区划内的车位、车库已作出明确约定，所有权属于出卖人即被告筑弘公司。但案涉小区建筑区划内的车位在未完全出售的情况下，不得只售不租。被告某物业第三十分公司不允许未购买车位的原告进入小区地库停车，显然违背了车位、车库应当首先满足业主需要的规定，故原告作为业主有权要求被告筑弘公司将建筑区划内车位对其开放租赁，被告某物业第三十分公司应予以配合。关于租金标准等，属平等民事主体之间的意思自治范畴，应由被告筑弘公司与原告在遵循自愿、公平、诚信原则的基础上自行协商确定。

法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百五十四条第一款之规定：“国防资产属于国家所有。”人防车位的所有权应当属于国家，被告筑弘公司作为案涉小区的开发建设单位，对人防车位仅享有使用权，不拥有产权。故案涉小区内的人防车位亦应优先满足业主的需求，由被告筑弘公司向原告开放空置人防车位以计时收费方式停车，具体收费标准依照相关法规确定。

小区停车应满足全体业主需求，结合案涉小区规划车位、车库与房屋套数配置比例，原告应择一选择一种方式实现停车需求。

占有共有道路的车位系全体业主共有 应由全体业主协商决定

法院还认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款之规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”可见，案涉小区占有共有的道路部位的车位应系全体业主共有。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款第(九)项第二款之规定：“有关共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主共同决定。”“可见，案涉小区占有共有道路部位的车位使用事宜，应由该小区全体业主协商决定，原告作为小区一位业主，主张该部分车位对其以租赁方式或者以计时收费方式停车，于法不符，本院不予支持。”

最终，法院判决筑弘公司在判决生效之日起三十日内，将案涉小区尚未出售（租）的一个建筑区划内产权车位向原告开放租赁停车，或者将小区一个空置人防车位向原告开放以计时收费方式停车，两被告物业公司予以协助配合办理相关手续。对于原告业主的其他诉求，法院予以驳回。

马上就采

原告业主：不能在“只售不租”后出现“租售双高”

7月3日下午，华商报大风新闻记者联系到了这起案件的原告、小区业主夏先生。

夏先生告诉记者，小区有多位业主为此事发起诉讼，他是其中最早起诉的。他认为，和以往同类案件相比，本次法院的判决是有标志性意义的。

“实际上，关于车位只售不租，西安市去年也有过一个案例。当事人为了租赁车位的权利打了21个月的官司，最终赢了，但问题并没有解决。”夏先生说，“事实上，在‘只售不租违法’被法院认定后，又出现了‘租售双高’的问题。开发商发现现在不能只售不租了，就开始采用设置高价租金的方式来变相阻止租赁车位。我发现这个情况后，就不能再去打‘只售不租’的官司了，因为我再要求开放租赁是没有意义的。事实上在判决书出来前，他们发布了一个车位出租公告，包括每月80元的停车服务费在内是每月830元，据我了解，目前没有一个人能租得起。所以我在起诉中要求，主要是按时计费停车。首先是我确实有临停的需求，其次是因为西安市对临停是有政府指导价的，每4小时2.5元，很多小区都在执行这个价格。这样算下来，相当于有一个保底价格，每个月停车费最多就是450元。要是租车位给我超过了这个价格，那我可以选择不租。所以，我认为开发商做得最不合理的事就是取消了按时计费的临停，避开了政府指导价，这样一来就没办法满足我作为业主的需求。事实上不仅我需要临停，家人朋友开车来了也需要临停。”

“我认为，一审法院判得还是比较谨慎的，只判了人防车位应该实行按时计费停车。现在最起码我个人的问题是可以解决了。我们小区现在还没有业委会，我打的也不是集体官司，名义上是为了解决我个人的问题。现在小区里有160多个人防车位，足够我个人来停车了，毕竟我就停一个车位。实际上我们小区有1300多户，开发商和物业总共控制着2000多个车位，地下车库现在空着约1500个车位。我这个案件胜诉后，别的业主也可以作为参照。如果同类案件起诉得多了，法院肯定也会协调行政干预来解决同样的问题。但目前开发商和物业表示要上诉，拒绝执行一审判决，人防车位仍未开放按时计费停车。”夏先生说。

律师观点

业主“或买或租”车位的权利应当维护和保障

陕西言锋律师事务所主任律师贾涛认为，未央区人民法院的这份判决合法合理，观点明确，论证合理。

开发商虽然拥有车库车位的所有权，但民法典有明确规定，即“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，该物权应当受到限制。同时车位本就属于小区配套设施，小区业主对于车位“或买或租”的权利应当予以维护和保障。法院依据民法典276条规定，维护业主或买或租的权利在司法实践充分体现了“司法为民”的精神具有积极的引领和示范作用。

根据民法典规定“国防资产属于国家所有”，人防车位属于国防资产属于国家所有；按照人防法“谁投资谁收益”的相关规定，建设单位是有使用权的，但如果人防车位的建安成本已含在房价款中，那么使用权应归属全体业主。法院明确人防车位系国防资产系国家所有，适用法律准确，不仅带头体现了定纷止争的良好法律社会效果，也兼具了保护人民及国防战略的司法视角。

贾涛认为，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属业主共有，应当由小区全体业主协商决定共同决策。小区应成立业主大会，通过召开业主大会来决议该议题。

网友评论

胜诉的业主斗不过败诉的物业 怎么办？

记者注意到，许多网友也对此事非常关注，谈论的内容涉及许多实际情况。

关于人防车位，有网友问：“人防车位属于国家，那人防车位的投资人是谁？开发商？业主？”一位网友回答：“人防车位属于国家，这是开发商的义务，算到开发商的成本内。人防车位平时满足业主使用，特殊时期国家无偿征用。人防车位不允许买卖。”另一位网友说：“业主购买的房子，房价里包含了地下车库的建造成本，在业主把房子合法合规地购买之后，地下车库的投资人也转移为业主。”

有网友问：“逻辑有点乱，人防车位属于业主投资？如果项目烂尾了业主是不是承担项目开发投资风险？”就有网友回复：“业主预付款都付了，还不算承担风险了？”

还有网友关注的是胜诉了如何执行：“胜诉的业主斗不过败诉的物业怎么办？败诉方不执行怎么办？”一位网友回复：申请强制执行。另一位网友说：“强制执行什么，政府人员过来操作系统给业主租个车位？”

还有网友建议：“全国车位学习深圳模式，只租不卖，政府定价，一般小区车位才150-200。”有网友说，乱停车太严重了，如果全部实行只租不卖，月租200元左右或4小时2.5元，估计也就没有乱停车的了。

还有网友说，现在开发商多是自己的物业公司，如果侵犯了业主的利益，希望国家能出手严惩。 华商报大风新闻记者 马虎振