拒绝商品房烂尾得先管好“钱袋子”

因擅自挪用商品房预售资金，上周，渤海银行被湖南省住建厅官宣“封杀”。近年来，渤海银行频频因行政处罚被多次曝光，引发外界对渤海银行经营的担忧。

擅自挪用预售资金导致房屋逾期难交付

“即日起，请各市州（县、市、区）商品房预售资金监管机构暂停与渤海银行商品房预售资金监管合作。同时建议相关部门和单位慎重选择渤海银行作为住房公积金、物业维修基金等资金的存储银行。”——3月28日湖南省住建厅发布《关于渤海银行股份有限公司擅自拨付商品房预售资金的通报》（以下简称《通报》）中这样要求。

在商品房预售资金监管制度中，监管银行肩负着配合房产主管单位监督管理预售资金收存、支付工作。地方主管单位公然和一家全国性股份制银行“撕破脸”，这并不常见。

湖南省住建厅为何要暂停与渤海银行合作？

2021年3月和7月，渤海银行株洲分行未经株洲市商品房预售资金监管机构同意，擅自划扣恒大誉苑、北大资源天池项目重点监管资金，导致项目复工复产资金不足，房屋逾期难交付，引发房屋买受人频繁信访投诉，给社会稳定带来极大的不利影响。

湖南省住建厅称，渤海银行株洲分行的资金划扣行为违反相关规定，督促株洲市住建局对该行进行了约谈警示，并下达书面整改通知书，责令其返还擅自划扣的商品房预售监管资金，但一直没有整改到位。

就是说，渤海银行株洲分行擅自对相关楼盘的预售资金进行了挪用。因此，湖南省住建厅这才做出了“封杀”渤海银行的举动。

被湖南省住建厅切断合作之后，渤海银行方面对外回应：正对上述事项进行核实，同时也在与当地政府部门进行沟通，已联动分行处置此事。

昨日有消息显示，渤海银行株洲分行目前已严格落实工作专班要求，采取有效措施，已妥善解决问题。

去年全国房企的销售回款 占开发商到位资金来源近一半

商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付给开发商的购房款，一般包括定金、首付款、后续付款、银行按揭付款等，是商品房预售的全部销售收入。

国家统计局数据显示，2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，其中定金及预收款49289亿元，占比33.08%，个人按揭贷款23815亿元，占比15.98%。房企销售回款约占开发商到位资金来源的一半。

在融资收紧环境下，房企对销售回款资金依赖程度较高，预售资金重要性不言而喻。陕西省房地产业发展研究中心副主任李玲燕表示，之前部分地区商品房项目停工甚至烂尾，与预售资金监管缺位有一定关系。有的预售资金进不了监管账户，还有的被随意挪用，叠加行业流动性问题，最终导致房屋逾期交付影响了消费者信心和市场健康发展。

就此次湖南“封杀”预售资金监管银行的做法，易居研究院研究总监严跃进表示，这充分说明对今年涉及保交楼或债务问题方面，依然会是严管导向。同时也警示各地要系统挖掘市场乱象，堵住漏洞，特别是完善预售资金监管，为保交楼及房屋竣工创造有利条件。

华商报记者了解到，各地住建及房管部门，一般都会在确定预售资金监管银行中标结果后，对外公示，而一座城市商品房预售资金监管银行少则数家，多则二三十家。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，此次渤海银行株洲分行违反商品房预售资金监管程序，未经地方管理部门同意而擅自扣划预售资金造成项目烂尾，在地方政府责令改正与追回资金要求之下拒不执行，因此受到湖南省住建管理部门“封杀”，这既是对违规者渤海银行株洲分行及其负有督促子公司守法合规运营的母公司渤海银行的行政处罚，同时也是对各家银行必须遵守商品房预售资金监管制度的一个警示。

湖南省住建厅的此次行政处罚，表面看主要影响湖南省内商品房预售监管资金与渤海银行的合作，但实际上是对渤海银行贪图利益而不惜违背政策法规行为的一次公示，对渤海银行市场形象和行业信誉有较大影响，这也是其他涉房银行需要吸取的教训。

违规挪用贷款资金

渤海银行西安分支机构曾被罚

渤海银行2005年成立，由天津泰达投资控股、渣打银行（香港）、中国远洋海运集团、国家开发投资集团、上海宝钢、天津信托、天津商汇投资等7家股东发起设立。渤海银行是国内第一家自2000年以来在发起设立阶段就引进境外战略投资者的股份制商业银行。

2020年7月16日，渤海银行在香港联交所主板挂牌上市，成为最年轻的全国性股份制商业银行。截至2022年末，渤海银行开设36家一级分行（包括直属分行），33家二级分行，这其中就包括此次涉事的渤海银行株洲分行。

值得注意的是，渤海银行过往就发生过挪用资金事件。华商报记者注意到，早前渤海银行在西安分支机构就曾因此被行政处罚。

华商报记者从陕西银保监局网站查询发现，2019年12月，陕西银保监局发布的行政处罚信息公开表显示，渤海银行西安分行被处以25万元罚款，违法违规事实（案由）为“贷款资金违规挪用、严重违反审慎经营规则”，处罚决定的日期为2019年12月4日。

渤海银行西安分行还曾因“未按约定用途使用信贷资金”被陕西银保监局处以21万元罚款，作出处罚决定的日期是2019年12月31日。

华商报记者注意到，实际上，渤海银行在营收和资产规模方面，在12家股份行里并不靠前，却频频因行政处罚被曝光。今年大额罚单更是不断。

今年2月，银保监会在对渤海银行开展的支持民营企业及小微企业重大政策落实专项现场检查中发现，存在贷款资金被挪用、统计数据不真实、重大关联交易审议程序不规范等违法违规行为。由此对渤海银行及分支机构一共罚款1660万元，并对1名责任人员予以警告。

3月13日，人民银行一次性公布渤海银行12条违法行为，涉及违反存款准备金管理规定、违反账户管理规定、违反清算管理规定、违反人民币反假有关规定、占压财政存款或者资金等。人民银行在没收违法所得近107万的同时，还处罚款1589万元。

违规成本通常很低

不少银行和开发商才会选择铤而走险

近年来，房地产预售资金监管正逐步加强。2022年，住建部等部门联合出台了《关于规范商品房预售资金监管的意见》。此后，各地在此基础上因城施策制定细则。

监管行违规拨付预售资金的案例，渤海银行并非首家。华商报记者发现，部分银行亦曾因类似划款受到来自地方政府的压力。

2022年10月，佛山住管局曾中止和华夏银行合作，原因就是当时华夏银行将佛山佳兆业某项目的监管账户内的2亿预售款私自转走。

对此，一位业内人士称，过去楼市快速发展，房企资金都是高周转，不愿意大量资金在银行白白躺着，而是希望通过各种手段把钱拿到手里，所以和银行“合作”比较容易遮掩过去。但如今房地产市场波动，一旦销售不畅，监管资金等就成了地方保交楼关注的“救命钱”，相关方违规做法不能再被容忍。

北京金诉律师事务所律师王玉臣在接受华商报记者采访时表示，擅自拨付商品房预售资金属于典型的违规行为，违反了商品房预售资金监管的相关规定，违规的监管银行应当受到相应的行政处罚。同时，这个行为不仅是违规的，还很可能违反相关的监管协议，涉事银行应承担相应违约责任。

违规擅自拨付预售监管资金会严重扰乱房地产市场秩序，预售资金被挪用，进而引发原本应当用于预售商品房项目的资金用于他处。甚至可能会直接导致预售项目建设资金短缺，严重者甚至可能会发生延期交房、烂尾楼的出现。

那么该如何避免类似事件发生呢？王玉臣表示，应继续完善商品房预售资金监管的相关立法，进一步明确监管银行的责任，让监管银行看到其违规的成本和代价。执法过程中，对于挪用商品房预售资金的行为严格处理。挪用预售资金的危害极大，但违规成本通常很低，所以不少银行和开发商才会选择铤而走险。

渤海银行对房地产企业贷款占该行贷款总额将近10%

高于行业贷款上限

外界对渤海银行的担忧，除了多张罚单、被湖南省住建部门“封杀”，深层次还涉及风控能力。

该行2022年年报显示，2022年实现营收264.65亿元，同比下降9.35%；实现净利润61.07亿元，同比减少29.23%。不良贷款率为1.76%，与2021年年末持平，但高于行业平均水平。

华商报记者注意到，此外，渤海银行贷款减值准备253.7亿元，较2021年年末增加25.38亿元；拨备覆盖率为150.95%，较上年末上升15.32个百分点，但仍低于行业平均水平。

据业内分析，渤海银行资产质量不佳或与其前几年大量投放互联网贷款有关。从2017年到2020年，通过与互联网平台合作发放贷款，渤海银行的个人消费贷款迅速扩张到千亿元以上，直至2021年起逐步压降个人消费贷款规模。

财经评论人士秋收表示，渤海银行信贷高度集中在房地产业，也可能导致资产质量压力上升。截至2022年末，对房地产企业的贷款占渤海银行贷款总额的9.68%，高于商业银行8%的房地产开发贷款敞口水平（即行业贷款上限）。

不过，一个积极现象是，2022年渤海银行逾期贷款规模大幅下降31%至266.5亿元。逾期90天以上贷款与不良贷款的比例也连续两年下降，2022年为85.87%。 本组稿件由华商报记者 查京京 采写