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魔方生活冲刺港股IPO

近日,魔方生活服务集团(下称“魔方生活”)在港交所提交招股书,摩根士丹利、建银国际为联席保荐人。魔方生活也成为首个赴港IPO的长租公寓企业。

公开资料显示,魔方生活于2009年开始在南京发展集中式长租公寓业务,2016年魔方生活在C轮中拿到了近3亿美元的融资,2019年,魔方生活获得共计1.5亿美元的D轮融资,背后的资本方包括中航信托、美国华平集团、加拿大领先的养老基金管理公司CDPQ等。

据招股书披露,截至2022年6月30日,魔方生活有76190套在营公寓,分布在全国26座城市的394个地点。

目前,魔方生活运营租赁公寓的模式有两种:一种是直营模式,在该模式下,公司整租或租赁整栋楼宇的一部分,并对租赁物业进行管理和运营,而另一种则为加盟管理和第三方托管模式,在该模式下,公司以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。

但从招股书来看,直营模式贡献了主要收入,2019-2021年及今年前六个月,魔方生活服务通过直营模式分别产生收入9.1亿元、9.12亿元、13.9亿元和8.08亿元,占同期总收入的96.2%、94.5%及95.2%。

业绩方面,招股书披露,2019年-2021年间,魔方生活收入为9.46亿元、9.48亿元及14.71亿元,复合年增长率为24.7%。同期毛利为8.08亿元、7.86亿元及12.67亿元,同期归属股东净利润为6037万元、净亏损2.29亿元及归属股东净利润2.82亿元。

今年上半年,魔方生活共录得收入8.5亿元,同比增长24.1%,净利润则由上年同期的1.62亿元下滑至41万元,同比下降99.75%。

招股书显示,魔方生活此次IPO募集资金将主要用于业务扩张及战略性收购,更新技术基础设施及创新公寓产品,持续销售及营销工作,营运资金及做一般企业用途。

业内分析,2020年,曾作为长租公寓上市第一股的青客公寓,以及蛋壳公寓在遭遇现金流困难时相继赴美IPO,因财务表现持续亏损、盈利无期被称为“流血上市”,最终两家公司相继“暴雷”。但行业发展潜力巨大,是投资者看好长租公寓的主要原因。关键问题是这个行业进入门槛不高,没有自己的“护城河”,因此魔方生活能否守住行业服务的本质是关键。 华商报记者 李王艳

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