小区人防车位使用权之争

相持不下

业主

属小区配套公建 投资人实为小区业主

开发商

法律规定“谁投资、谁受益”

判例分歧

支持

投资主体随房屋售出而转移为业主

反对

“投资者”就是指建设方

定分止争

人防

关键要看房价是否含有人防工程成本

律师

期望立法机关有更加明确的规定

西安商品房小区人防车位使用现状系列调查

小区内结合地面建筑修建的防空地下室所有权归谁？一般认为它和单建人防工程一样属于国防资产，性质为国有。但因法律没有明确，各地的认定也有所不同。

在使用权方面，《人民防空法》规定的“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，因为对“投资者”一词理解不同，开发商和业主的看法也不一致。

小区内建设的人防工程，其使用权究竟该归谁？不仅业主们很困惑，许多职能部门工作人员也感到困惑。

>>西安案例：

小区地下人防车库被登记在开发商名下

业委会两次起诉要求撤销登记均被驳回

西安市碑林区心晴雅苑小区具备运转良好的业委会和酬金制物业管理模式。但在人防车位方面，同样面临困惑。

业委会主任周洪斌介绍，心晴雅苑小区2002年开始预售，建成于2003年，开发商2005年8月为小区236户业主办理了房产证。2011年小区成立业主大会，选举产生了首届业委会。2018年1月，业委会收回了小区地下人防车库的管理权。2021年8月，有些售卖房屋的业主起诉业委会，称业委会侵害了其车位使用权。业委会这才知道，西安市不动产登记服务中心已于2018年6月4日将人防地下车库的所有权登记在了开发商名下，这些业主是在2007年-2012年期间从开发商手中买了长期的车位使用权。

“我们小区地下车库属于配套公共建筑，是人防工程。共有48个车位，之前被开发商或卖或赠，有很多车位已被开发商处置了。业委会成立后于2011年发布公告，告知开发商和业主，人防车位不能买卖，把大部分地下车位收回来了，改为对小区居住者实行租赁，收入作为共有收益，用于对小区进行更新改造和贴补物业费的不足。”

周洪斌认为，心晴雅苑小区的人防车库属于小区的配套公建，应该属于全体业主所有。小区内的人防工程也属于国有，平时的使用、管理、收益权利也应当由全体业主共同行使和享有。

6月21日，华商报记者和心晴雅苑业委会工作人员一起到凤城八路西安市不动产登记服务中心咨询人防车位的权属认定。

该中心工作人员表示，《人民防空法》第五条规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”；《城市地下空间开发利用管理规定》第25条规定“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”由此其推导出的结论是：将人防车库登记在开发商名下没问题。

心晴雅苑业委会方面提出，《城市房地产管理法》中规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”随着开发商把房子售出，人防车库的最终投资者、实际投资人应是全体业主，所以应该登记在全体业主名下，而不是开发商名下。

但该中心工作人员坚持认为，“投资者”就是指建设方。如果心晴雅苑小区业委会认为投资者发生变化了，可以走民事途径来厘清。

据了解，去年8月31日，心晴雅苑业委会提起行政诉讼，将西安市不动产登记服务中心的上级部门——西安市自然资源和规划局告上法庭，请求依法撤销相关不动产权属登记。11月22日，西安铁路运输法院驳回了业委会的诉讼请求。心晴雅苑小区业委会对一审判决不服提出上诉。今年7月14日，西安铁路运输中级法院二审驳回上诉，维持原判。

华商报记者注意到，一审判决书称：“本院认为，涉案地下人防车库系第三人××公司投资建造，所有权应当归第三人××公司所有……”二审法院对心晴雅苑小区业委会认为地下人防工程属小区配套公建，小区业主为最终投资人、实际投资人、最终受益人，登记在开发商名下属事实错误的观点也未予支持。

周洪斌表示，业委会决定将向陕西省高级人民法院申请再审。

>>江西案例：

法院认为投资主体会随房屋售出而转移

人防车位后续实际投资者应是全体业主

2020年9月23日，江西省抚州市中级人民法院开庭审理了一起民事案件，争议焦点在于地下人防车位平时的使用管理和收益归谁所有。

根据一审法院认定的事实，抚州市东旭房地产开发有限公司（以下简称东旭公司）开发建设了抚州市临川区东旭1号小区，其中包含该小区的地下人防设施，共计规划200个停车位。小区建成交付后，在2017年1月前，由江西美城物业管理有限公司（以下简称美城公司）抚州分公司管理。2015年4月13日，抚州市人防办向美城公司抚州分公司颁发了人民防空工程平时使用证，有效期至2020年4月13日。

2016年9月12日，该小区成立了首届业委会。之后，业委会决定解聘美城公司抚州分公司，由业委会成立管理公司管理小区物业，并于2017年1月解聘美城公司抚州分公司。2018年11月1日，抚州市人防办向该小区业委会颁发了人民防空工程平时使用证，证书有效期至2023年10月31日。

东旭公司、美城公司称，2017年3月15日，东旭1号小区业委会未经同意强行占有了全部地下停车位并进行商业收费。两家公司向一审法院请求：判令东旭1号小区业委会立即停止侵害，并返还占用的地下人防车位200个；判令业委会赔偿车位租金损失118万元。

一审法院认为，案涉的地下人防车位虽未计入小区公摊面积，东旭公司认可地下人防车位的成本计入了小区建设成本，但否认计入了销售房价，就此法院要求东旭公司提供相关证据，但其表示因时间较长，相关财务证据没有保留，故对于东旭公司否认地下车位没有计入销售房价的诉称不予采信。东旭公司作为开发商在向业主销售房屋后，其收回了建设成本后，地下车位的投资者应为全体业主。东旭1号小区业委会代表全体业主对地下车位享有使用管理、收益权。最终判决，驳回两公司的诉讼请求。

两家公司不服，提出上诉。二审法院从案涉地下人防车位的性质和特点、开发商将房屋出售给业主后地下人防车位的投资者身份是否发生了变化、商品房买卖合同中对于地下人防车位相关权益约定的格式条款是否有效、美城公司的诉讼主体资格等做了详细分析。最终，抚州市中级人民法院认为：因案涉地下人防车位固有的性质和特点，其投资主体会随着房屋的售出而实际地发生转移，其后续的实际投资者以及平时使用管理和收益者应是全体业主。判决驳回上诉，维持原判。

>>陕西省人防办：

产权不清是人防发展的痛点和难点

陕西省人民防空办公室法规宣传与执法监督处负责人表示，人防工程产权问题不清楚，也是人防发展的痛点和难点。

这位负责人介绍，人防法第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”这就是“谁投资、谁使用、谁受益”常见说法的来源。

“我们这些年希望能明晰住宅小区人防工程的产权问题。虽然进行了很多探讨和研究，但没发现一个正式文件或规定，说小区人防工程产权是谁的。物权法也只是提到地面车位，没提人防工程。”

在实际情况中，开发商按照“谁投资、谁使用、谁受益”转让使用权，而其本质还是租赁。至于《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条中的表述：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则……”这位负责人表示，地下空间不等于人防工程，是不能划等号的。

“2008年国家就准备修改人防法了，但因体制改革方面的原因暂停了。为何西安要发这个文件？也就是不让违规销售，等待国家出台统一的法规。”

“要说投资者这个概念是动态的，也是对的。开始肯定是开发商投资建设的，但关键要看开发商在买卖过程中，是否在房价中把人防工程也摊进去了，如果能证明开发商已经把人防工程卖给全体业主了，那么投资人就发生变化了。”

该负责人说：“现在人防工程的量越来也大，老百姓国防意识越来越强，我们非常希望国家赶紧把这个问题明确了，这样一来维护管理责任的主体也就明确了。”

>>社区治理专家：

人防工程该做的维护和保养没做，危险在30年后

人防地下车库到底应该谁来使用？社区治理专家、北京市海淀和谐社区发展中心研究员邵里庭说，要解答这个问题不能先站位，要弄清楚是什么、为什么，然后才能说怎么办。

人防法规定，“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。开发商说，是他投资的，所以该由他来使用；业主说，地下人防工程是我房屋的地基，人防工程的地基墙、立柱、顶板及消防设施是房屋建筑不可分割的部分，既然把房子卖了，产权转移时就包括了地基，应归业主共有使用。

事实证明，人防工程就是房屋地基。卖房总不能把地基抠掉，所以，业主的说法是成立的。另外业主买房是交了大修基金的，《物业管理条例》明确规定，物业保修期满后物业共用部位的维修是要动用房屋专项维修资金的。正因为它是全体业主房屋的基础部分，业主才要承担对它的维护责任。

“再从开发商角度来讲，人防法的确规定了谁投资谁使用。人防工程除了地基以外，还有内部建筑和人防工程的设施投资。开发商在说“是我投资的”时，要先确定几点：第一，你把地下人防工程的成本转移到销售成本里了还是扣除出来了？怎么证明？那就要看你的建筑总成本决算时有没有把人防车库包含在内。第二，规划有没有批准建这个人防车库？”

“人防工程永远是国有的，所以所有权登记是没必要的，也不能登记。地下人防停车按相关法规定，只能租用，不准买卖，业主优先。停车收费标准必须和业主共同协商。地下车库的使用是有成本的，我算了其实并不赚钱。而赚了钱的，赚的不是停车钱，是该做的维护和保养没做。很多业主不明白，真正的危险可能在30年以后，该做的维护和保养没做，不重视地基维护可能会塌楼的！”

>>律师声音：

期望立法机关能有更加明确规定早日定分止争

北京市中银（西安）律师事务所徐康康律师认为，《人民防空法》中的“投资者”是很模糊的概念，开发商确实是小区建设阶段的投资者，但这个身份并不是永久的，随着商品房的出售，“投资者”的身份就转变成了全体业主。

“建设人防工程或缴纳异地建设费，是开发商必须履行的义务，与此相对应的权利是获得税收、用水、用电等优惠，以及获得建设项目规划许可证和施工许可证,并不意味着开发商对他建设的人防建筑享有永久的管理权和收益权。”

“长期以来，开发商对商品房小区的人防建筑进行实际控制，监管部门对此并未提出质疑，甚至部分政府机关的工作人员也认为人防建筑的使用权和收益权属于开发商。希望行政机关对此予以重视，也期望立法机关对此有更加明确的规定，早日定分止争。”

>>读者呼声：

这些小区也希望职能部门能关注

昨日，华商报“西安商品房小区人防车位使用现状系列调查报道之一”发布后，引发极大关注，不少业主贴出自家小区的名字和情况，希望能给予关注。因是文后跟评，记者无法和网友联系核实，以下仅供相关部门了解情况使用。

■天朗御湖小区，物业把地下车库隔成地下室卖。

■华远枫悦、华远君城等华远系列的地下人防，被装修成单间卖给业主。

■灞桥区十里铺街道龙湖香醍西岸和天宸，人防车位以租代售。

■雁塔区华安紫竹苑地下车库有人防工程，开发商打着产权车位名义在卖。

■航天大道99号卡布奇诺国际社区，车位以转让使用权形式在处置。

■雁塔区宏府麒麟山人防车位在售卖。

■凤城一路杰信花园小区人防车位只卖不租。

市民跟评后希望能被关注的小区还有：华龙太乙城时光界、万象春天、航天基地聚福苑、雁塔区长延堡社区长延居、易居熙园、御溪望城、友谊路西铁小区等。 华商报记者 石铮