人防车位的尴尬怎么解决？

产权归国家 可租不可售

人防车位使用权转让

>>要整治

人防办严查物业服务区域内破坏、侵占人民防空工程设施及变相出售、附赠人防车位行为

>>生乱象

开发商转让人防车位使用权

同时限制业主临停、锁车位

小区车库入口排起长队

>>销售说

人防车位产权是国家的

开发商拥有使用权

法律规定谁开发谁受益

>>业主说

人防车位信息为何不标示不公开？

以使用权转让名义卖人防车位是否合法？

装设机械车位是否经过人防办审核？

地下车位空荡荡，

地上路边停满车。

车位上地锁，

禁止临时停！

买了人防车位，

担心权益受损……

西安商品房小区

人防车位使用现状系列调查

地下车位空荡荡，小区附近停满车。这对西安很多小区业主来说，是非常熟悉的场景。这种现象背后的深层次原因是什么？

今年6月10日，西安市人民防空办公室发布消息，着力整治使用单位未按规定履行人防工程设施维护管理责任，严肃查处物业服务区域内破坏、侵占人民防空工程设施，以及变相出售、附赠人防车位的行为，并公布了投诉电话和邮箱。

西安为何要严查变相出售、附赠人防车位的行为？目前西安市商品房小区人防车位是如何使用的？华商报记者持续多日走访了多个小区实地调查。

今起，本报陆续推出西安人防车位系列报道。

>>>词解

什么是人防车位？

《人民防空法》规定，人防重点城市新建民用建筑必须修建防空地下室,用于居民战时防空隐蔽，“防空地下室”即我们现在常提到的“人防工程”。

大多数情况下，小区的人防工程会改造成地下停车位，而这类车位便称为“人防车位”。

它的产权属于国家，不可出售但可出租，租借期限最长为20年，到期后可续租。

未央区颐和郡小区

一边限制临停一边卖非产权车位 业主开车回家得排队久等

颐和郡小区位于未央区凤城二路与渭滨路交汇处西北角。该小区业主反映，原来小区地下车库是可以临停的，6月初开发商为了销售车位，突然让物业公司在车库入口放置了禁止临停的牌子。负二层车库是人防车位，能满足停车条件，但开发商变相买卖不允许业主临停。

6月19日，华商报记者来到该小区。小区负一层和负二层停车位的出入口是分开的。负一层车库入口放着“临时车辆禁止入内”的牌子，负二层车库出入口挂着“特价车位8.8万”的红色横幅。进入地下车库，可以看到负一层的停车位大都挂着车牌号，停了不少车，也有不少空车位，但空车位大都被上了地锁。负二层进入车库的入口有很厚实的人防门，车库内几乎是空的，有大量的车位，只有个别车位标有车牌号，贴了纸张提醒“车位已售”。

业主们提供的资料显示，开发商和业主签订的合同有两种：一种是“地下车位使用权认购协议”，另一种叫“地下车位使用权转让协议”，两种合同都是开发商自己制作的。从合同约定看，负二层车位价格为8.8万元，约定使用时间为“自协议生效之日起至颐和郡小区房屋使用权期限届满时止”，但同时限定：“若国家法律政策对该类型地下车位使用权年限做出具体规定，乙方所购的地下车位使用年限按国家法律政策的规定处理。”负一层车位价格为16.5万元，协议上也对使用年限做出了类似负二层车位的约定。

业主们介绍，颐和郡小区2014年已交房，直到现在还五证不全，房产证办不下来，所售车位没有产权。物业每天会安排人在负一层地下车库入口进行限制，没买车位的业主开车回家要排队等很久，导致附近道路经常拥堵。

该小区开发商西安煜星置业有限公司销售总监刘先生说，他们原本想全部禁止临停，但考虑到业主实际需求并未实施，而是设置了150个临停车位。对于记者提出的“能否出示相关图纸来证明其权属”却并未回应。另一位工作人员说，在当前经济情况下，地产开发企业都在通过卖车位的方式在进行自救。

业主们质疑：以使用权转让名义卖无产权车位合不合法？地下二层有很厚实的人防门，如果不是人防车位，那为小区配建的人防工程在哪里？

灞桥区合能十里锦绣小区

人防车位委托第三方公司销售 业主购买后担心权益难保障

同样是在卖人防车位，灞桥区半引路合能十里锦绣小区不是开发商在卖，而是一家第三方公司在卖。

6月20日下午，华商报记者来到该小区。一进小区大门不远，就看到两名女子坐在一张销售车位的桌子旁。有人询问，一女子介绍，受疫情影响，车位价格已经降了。负二层车位去年卖6.6万元，今年卖6万元，首付10500元，尾款可在下月中旬结清，也可按揭贷款。负一层车位去年卖8万，今年是7.5万。

记者问：“你们是代开发商销售吗？”一位女子表示，开发商把车位抵给了他们，“我们要把这些车位变现。手续还是开发商帮着办，签订的是使用权转让合同，使用时间为20年，到期后自动续期。”两人称，她们销售的不仅这一个小区的车位，还有西安其他小区的车位，大都是没有产权的人防车位。“人防车位产权是人防办的，开发商只有使用权，但法律规定谁开发谁受益。”

小区业主黄先生先后买了两个车位，一个产权车位一个非产权车位。产权车位是2019年买的，价格5.1万元，车位在负二层，签订的是《商品房买卖合同（预售）》，合同约定中的土地用途为车位，土地使用权终止日期为2082年12月。非产权车位是2021年12月通过第三方公司买的，已付款1.2万元，签订的是《地下车位使用权转让协议书》，约定“车位使用权期限自甲方交付车位之日起20年，到期后自动续期，单次续期年限不超过20年，总续期年限不超过土地使用权年限。使用权限期（含续期）满后，按照国家相关规定执行。本协议签署后，乙方对该车位仅具有使用权，甲方无需为乙方车位办理产权登记，双方亦无需签订购房合同并进行备案，乙方不得将该车位转让给第三人，仅可自行使用或转租。若人民防空主管部门根据相关规定对该车位强制征用，乙方应无条件配合。”根据约定，黄先生需要在7月13日前支付使用权转让款7万元。但看到西安市人防办发布的消息后，黄先生担心自己购买的人防车位权益得不到保障，希望退掉这个车位。

物业人员称，车位销售是开发商的事，开发商是西安永进合能房地产有限公司。记者按物业人员提供的号码打过去是成都合能房地产有限公司，接电话女子称公司总部在成都，可帮助联系西安的公司。得知是媒体采访，该女子建议由当事人和开发商联系。

曲江新区金辉世界城小区

地下车库全面禁止业主临停

装有人防门但不清楚人防区域

金辉世界城A区北边是南三环，东边是公田一路，东北角的三环桥是连通三环内外的重要通道。

据该小区业主介绍，A区负一层负二层有大量空车位，却被开发商上了锁，有的挂了车牌号码长期不见停车。

为逼业主买车位，从去年冬天开始，物业对临停业主采取各种措施进行限制：之前在物业登记办理过的出入证不能用了，每天在车库出入口都会看到一些生面孔在检查开车回家的业主。临停业主每次进地下车库都要报房号、手机号进行登记，而且要长时间在车库入口排队，里面出来一辆才能再进一辆。此举导致周边几条道路经常拥堵。与此同时，小区院内竖起大牌子开始销售车位。

“车位太贵了，不少业主买房后没能力买车位，希望能继续按物价部门规定的每8小时5元的价格交费停车。物业说地下车库停满了，实际上大量空车位锁着不让业主临停。这样做就是为了配合开发商卖车位。”业主说。

金辉世界城A区负二层装有很厚实的人防门，但金辉世界城车位销售人员介绍，A区地下车库的负一层和负二层全是产权车位。

业主疑惑的是，如果全是产权车位，小区用于战时保命的人防工程又在哪里？据车位销售人员介绍，A区人防工程就是各楼栋底下的那些区域。

花钱买了房，不买车位连家都回不了，业主们对此意见很大。

据业主说，物业公司为平息矛盾采取的办法是，有特殊情况需提前打电话给物业报备，才能短时间进入地下车库。业主若要在地面停车场临停，要到物业公司办业主证明后才能减少收费。但地面停车场面积小很难找到空位。

业主们不理解的是：建地下车库本来是为了满足业主停车需求，为何那么多空车位宁可锁着也不让业主临停？建设人防工程是开发商必须要履行的法定义务，但具体区域在哪里为何不明确标示？地下车库到底有没有人防车位？

近日，华商报记者分别向该小区物业公司和开发商当面提出了这些问题，但截至发稿尚未得到任何回复。

长安区国色天香二期

很多车位上锁造成停车紧张

业主申请人防车位信息公开无果

长安区国色天香二期的业主王先生反映，开发商为了卖车位把车位上了锁，给业主停车造成很大问题。

王先生说，小区空车位很多，业主平时以临停为主，买车位的较少，因为车位价格太高。产权车位18.1万元起步，还有1万元的税。从6月20日开始，开发商在电梯里贴了车位销售告知函，说是“逾期未购买产权车位的业主，视为放弃优先购买权。本活动结束后，如小区车位售罄，请各位业主自行购买/租赁其他业主的车位以解决停车事宜”，同时锁了几十个车位，挂了私人车位的牌子，导致业主停车紧张。

“虽然小区目前还没彻底禁止临停，但业主每次开车进车库都要登记一遍房号信息。人防车位目前没有锁，还可以临停，但临停车位数量有限。作为业主，我们希望能继续临停，按规定价格收取停车费。如果是业主买了车位，希望能公开真实信息。”

根据业主们提供的资料，开发商和购买车位的业主签订的是《地下停车位使用权转让合同》，供勾画选择的车位类型有：标准车位A/B、微型车位、子母车位、带仓库车位、特殊车位等多种，却对是否属人防工程这一重要信息未列其中。

6月21日，业主们在长安区人民政府官网向长安区住建局和人防办申请公开他们小区的地下人防车位和商业车位等分布图。长安区人防办工作人员回电话说，因涉密原因人防规划图不能公开，后来安排工作人员到小区给业主们指了小区两栋楼下的人防区域。

业主罗女士说，根据开发商的通知，如果业主不买就准备对外销售了。业主们给开发商西安天都房地产有限公司发了一封“关于《国色天香2期车位销售告知函》的复函”，其中提到，根据我国现行相关法律，小区内车位分为以下三类：人防工程车位、纳入公摊面积的停车位、商业停车位。其中人防工程车位产权归国家所有，开发商不得出售；纳入公摊面积的停车位归全体业主共有；开发时规划为停车场地、符合产权登记技术规范，且建设费用未列入开发成本和分摊面积的商业停车位，所有权属开发商，业主出资购买后享有车位权属证书，但该部分车位应优先满足本小区业主需要。希望开发商能向业主公示销售车位的方位、数量、性质，以及是否具有向社会公开销售的权利。同时明确人防车位、纳入公摊面积的车位以及商业车位的具体方位、数量、价格及车位性质等，供业主自主选择。

复函中还表示，小区内除人防车位和公摊车位外的商业车位部分，开发商有权公开对外销售，但须与业主协商，并征得业主同意。而排除业主灵活租赁车位的可能，则涉嫌强迫交易，侵犯了业主的选择权与公平交易权。

但截至目前，开发商并未应业主们的要求对相关信息予以回复。

有业主告诉记者，小区也有产权车位出售，签订的《商品房销售合同》，可以办理网签。

浐灞生态区天香心苑小区

业主买了机械车位

每次坏了修复都要很长时间

李先生住在浐灞生态区天香心苑，让他担心的又是另一种情况。

据他介绍，天香心苑小区是一个“城改房+商品房”的小区，1号楼、2号楼属于城改房，其他5栋为商品房。城改房住户的车位，是分房时直接给村民分过的。对于商品房业主，车位销售价格是7.2万到11万元不等，这些车位是利用人防空间建设的机械车位。

李先生说，他买的是二层车位，价格为7.8万元。签订的合同是使用权转让协议，使用期限与住宅一致，但无权参与业权分配及其他任何利益分配。合同中还约定，车位所在建筑物的在建筑工程及相应土地使用权已设定抵押或有可能设定抵押，乙方同意上述抵押，甲方设定或变更抵押时无需通知乙方。据他了解，该车位位于人防工程区域，但这些重要信息合同中并未体现。

“合同约定对业主特别不利，但开发商要求业主们必须购买车位，否则就不能进车库，只能停在路边等着交警贴条。而业主买了停车设备，他们也不做维保。我的车位6月24日晚上降不下来，车没地方停。第二天物业公司一上班就给他们反映，直到6月30日才修好。这已经是第二次出问题了，每次处理问题都需要很长时间。我很担心，如果哪天车在上面降不下来，我又急着用车该怎么办？”

此外，人防区域是否允许装充电桩，能否装设机械车位和充电桩？

西安市人防办法规与平战处负责人表示，法律虽然没有规定这么细，但有一个原则：在鼓励平时使用人防工程的同时，不能破坏或降低人防工程的防护功能。基于这一条原则，装设汽车充电桩时若不会破坏或降低人防工程的防护功能，是可以安装的，但在墙上穿孔是不允许的，因为人防工程穿孔是有严格技术规范要求的。装设机械停车位也同样需要考虑对人防工程防护功能的影响，建设前必须要经过人防办审批业务部门的审核。 华商报记者 石铮