万科13亿高溢价蓝田拿地 开发商屯兵西安郊县的背后

“万科在蓝田拿地”的消息近日引起了不少人注意。在地产开发并不成熟的蓝田，万科的出现，折射出房企屯兵郊县市场的现实。

蓝田三宗宅地溢价出让

万科参股公司摘得

西安市蓝田县近日通过网上挂牌方式出让西北家具工业园三宗共计235.76亩住宅用地。西安麓湾房地产开发有限公司（简称“西安麓湾”）摘得，成交价总计12.8亿元。

花10多亿拿地，在西安并不少见。引起关注的是地块单价不菲，还有拿地方背后力量。

三宗地用地指标相同。容积率均为2.0-2.6，建筑密度均≤20%，绿地率均≥35%。楼面价（含公租房配建）从2953元/㎡-3430元/㎡。据测算，三宗土地溢价率达252%-318%。

据企查查显示，西安麓湾2020年12月成立，由蓝田县新港西北家具工业园建设开发集团有限公司（简称“蓝田新港”）、西安万科共筑房地产开发有限公司（简称“万科共筑”）分别持股51%、49%。其中，万科共筑99%股权为西安万科企业有限公司所有。

此外，蓝田新港近日将持有的西安麓湾股权，出质给万科共筑。

因此，这三宗土地出让，体现出园区产业导入公司与住宅开发企业之间的合作。

“万科斥资近13亿、溢价252%-318%到蓝田拿地”的消息，由此不胫而走。

西安交通大学管理学院特聘教授仝铁汉指出，股权出质是指公司股东因筹资需要由其他方借入资金，将自己所持股权作为借款保证措施，质押给债权人的一种借款方式。若借款到期时未能按期、足额偿还，债权人有权依据相关法规和约定，对该股权进行处置以做偿还。

“一般情况下，股权出质人必须是公司股东并有权对自己所持股权进行处置，并且股权出质应依法进行登记。另外，企业通过股权出质方式借入资金时，如果到期偿还出现问题，有可能造成公司股东的股权比例、结构发生变化。”仝铁汉说。

引大牌房企注意，蓝田项目开发升温

过去数年，受经济发展与产业结构制约，蓝田项目开发数量在西安各区县中偏少。

位于华胥镇的西北家具工业园，虽属蓝田，实际距西安灞桥区不远。

官网资料显示，西北家具工业园规划面积7平方公里，是蓝田县与陕西省家具协会、新港西北家具工业园建设开发集团有限公司联合打造的一个集家具设计、制造、销售为一体的家具产业基地，从2010年建设起始至今，已有十余年时间。

华商报记者在现场看到，园区有家居展销中心对外营业，并吸引不少家居装饰、家具生产企业入驻。西安麓湾拿到的三宗地，位于工业园南部区域，紧邻灞河。

园区在建的住宅项目还有白鹿汀洲，由河北建设开发。据一位置业顾问介绍，目前对外销售叠拼，价格区间1.2万-1.8万元/㎡。此前销售的小高层均价约8500元/㎡左右。

西安麓湾的成交地块，与白鹿汀洲一路之隔，只是地价存在差异。

有业内人士指出，影响地价的因素有很多。相比西安主城区“一地难求”，蓝田等郊县整体拿地成本不高，这是吸引大牌房企最直接效益。

除了河北建设、万科拿地，另一头部房企融创也传出在蓝田前期布局。

据蓝田县政府网站消息，3月24日，2021年西安市产业项目集中签约大会上，蓝田县与陕西融创丽彩文旅发展有限公司达成投资合同，建设蓝田逸谷原乡文旅康养项目。签约仪式后，融创中国董事会主席孙宏斌实地考察了文化旅游投资项目及民宿产业发展。

现下存在短板，屯兵郊县谋的是未来

近年来，西安房地产开发逐渐向郊县扩张。

以2020年为例，据机构统计，西安一共成交295宗19653亩开发用地，成交区域仍以主城区、西咸新区为主。

然而，周至、鄠邑、蓝田、高陵、航空基地、临潼和阎良等远郊区县成交土地2711亩，同比增长了239.16%，这一增速已超过主城区、西咸新区。

美好生活文商旅研究院院长夏强认为，主城区缺少净地下，房企除了涉足城改项目，到郊县拿地也是一种选择：除了成本较低，有的还能在产业投资中受益。

一种观点认为，新型城镇化或是另一潜在推手。目前，西安行政区划已形成11区2县，仅蓝田、周至尚未撤县设区。当然，撤县设区既要满足非农人口、二产和三产比重、生产总值、财政收入等一系列条件，还要符合国家行政区划调整的政策部署，存在不确定因素。

正如房地产商屯兵郊县市场，要接受时间考验。毕竟，未来和现实还是有差距的。

曾在郊县从事楼盘建设的姚先生说，郊县楼市要么做文旅康养项目，要么承接城市外溢置业需求。由于基础设施和配套短板，外溢需求和地缘客户“返乡”置业有限。

夏强表示，即便是重点规划区域，从规划落地到逐步成熟也需要数年，并且是在多个大项目落地、同时发力基础上。就西安曲江二期、浐灞等近郊楼市看，发展初期虽然展现出价格上的优势，但都碰到过人气不足、交通和配套不足的尴尬，需要时间来熨平。

在国内市场，一度火爆的环京(北京)楼市不能算是一个正面案例。据媒体报道，受调控影响和交通短板，燕郊二手房已成“烫手山药”,近期交易价格跌到了过去五年来最低。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，环京楼市代表性不强。不过，基础建设可以速成，人口只能慢慢吸引。支撑一个楼盘价值体系的交通、商业、医疗、教育等配套不可或缺。

房地产健康发展，土地市场稳定是基础

土地是房地产开发的首要环节。没有地，就等于做饭没米下锅。

开发商谋划郊县市场，反映出西安质优土地资源的“紧缺”。

2020年底，中海西安公司诚邀土地合作的海报在朋友圈热传。实际上，这几年对外“找地”的房企，在西安屡见不鲜。2020年，金科、新城、富力、雅居乐、中梁等房企，都曾发出类似海报，内容涉及搜寻优质土地、合作开发、股权代购、代工代建等。

夏强认为，土地出让和流转牵扯复杂，本土企业耕耘西安和陕西市场多年，手里往往掌握着外埠房企看中的土地等诸多资源。外埠房企的优势在于资金、运营和品牌号召力等方面，拓荒市场需要“当地人”引路，双方合作无疑是一个捷径。

房屋和土地相当于面包与面粉的关系。由此，以调控手段稳定楼市，难以绕开土地环节。

3月上旬，西咸新区发出公告，拟对一块居住兼容商业用地实行“熔断+摇号”机制，就引来了不少人关注。摇号买房，如今演变成需要摇号买地。其实，背后的逻辑是一样的。摇号本身不是目的，而是对西安市场价格和预期进行调控的手段。

近日，自然资源部相关负责人在接受新华社采访时再次强调了“房住不炒”，并重申“三稳”的决策部署，也就是要稳地价、稳房价、稳预期。

有研究表明，房地产成本构成要素中土地成本是重要组成部分，占比在40%左右。因此，在这“三稳”中，稳地价无疑是后“两稳”的基础。 华商报记者 李程