南昌楼市新政『一日游』

在“房住不炒”的背景下，准备给楼市适度松绑的江西省会城市南昌，触发了监管层的约谈，被要求撤回房地产新政文件，立即纠正。

住建部把南昌列入楼市重点监测名单

3月24日，媒体报道南昌市出台《做大全市工业经济总量的若干政策措施》等5个行业通知，其中《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，对宅地供应、购房政策、人才住房支持、住宅销售限价定价机制、商品房预售资金监管等方面做了调整。原定实施时间从4月20日起至2023年12月31日结束。但这个政策中有的条款与稳地价、稳房价、稳预期的要求不符。3月25日，江西省立即采取措施，省政府主要负责同志约谈了南昌市政府主要负责同志，责令南昌市立即纠正，消除负面影响，确保市场稳定。南昌市政府表示，将深刻吸取教训，立即收回文件，并举一反三，坚决贯彻党中央国务院决策部署，按照江西省委省政府要求，切实落实房地产调控主体责任，着力解决好住房突出问题，确保房地产市场平稳运行。

3月25日，住建部派出督导组赴南昌市现场督导房地产调控工作，住建部方面表示，南昌市政府此前印发的《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》中“有的条款与稳地价、稳房价、稳预期的要求不符”。住建部与江西省政府通过视频会议进行会商，要求江西省和南昌市切实提高政治站位，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持房地产调控不动摇，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，努力解决好大城市住房突出问题。住建部已将南昌市列入房地产市场监测重点城市名单，加强对南昌市房地产市场的监督管理，南昌市要坚决落实主体责任，江西省也要落实好监督和指导责任。

什么是“大南昌都市圈购房同权”

根据《若干政策措施》，南昌将启动“大南昌都市圈购房同权”，促进购房资源流通。

该新政还在房价和地价层面，对楼市进行松绑，其中包括，改变“限房价、竞地价”单一土地出让方式，重点发展区域或出让不限房价、地价地块

58安居客房产研究院分院院长张波分析称，南昌此次出台的九条新政，绝大部分都是对市场的有序调控，有利于人才引进。但也应注意到，在新政中，有关房价和地价的部分内容，与“三稳”要求相背离，这或是造成该政策被紧急撤回的主要原因。他还认为，“都市圈购房同权”的提出，让非本地户籍居民可凭纳税或社保证明按当地购房政策购房，会大大增加南昌的实际购买力，不利于楼市稳定，甚至会出现房地产炒作等现象。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，这项政策是通过都市圈规划、外围落户政策放松和人才政策的方式，变相托底楼市甚至刺激楼市，“如若执行，会向市场和社会传达出不良的信号，增大并加快南昌外围人口到南昌购房的需求。这明显违背了‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’。”

为什么要“托底楼市”

之所以要“托底楼市”，李宇嘉进一步解释称，去年以来，南昌楼市相对疲软，新房、二手房成交量下滑明显。从成交量来看，新房方面，根据易居研究院相关数据，去年1-11月，在监测的全国40城新建商品住宅成交面积同比增速中，南昌新房成交量同比降幅达27%，居于40城末位；二手房方面，国策研究院相关研报显示，去年1-11月，南昌二手房量价齐跌。其中，总成交量为19037套，同比大降24.5%。进入2021年后，南昌楼市仍处于低迷期。根据国家统计局数据，2月，南昌新房和二手房均价都低于全国平均水平。

为了增加潜在的购房需求，在已撤回的《若干政策措施》中称，将实行“都市圈购房同权”。易居研究院智库中心主任严跃进分析称，如若放开南昌大都市圈内限购，更多都市圈内的居民将被吸引到南昌置业，南昌楼市或将成为最大受益者。数据显示，截至2018年，大南昌都市圈的户籍人口约为1886万人，其中，不含南昌的户籍人口是1354万人。同时，根据现有政策，对于大南昌都市圈内的非户籍人口，还实行社保年限互认。这就意味着，如若放开都市圈限购，南昌市的潜在购房人数将大幅上升。

李宇嘉认为，借都市圈规划来变相刺激楼市，近两年中，多地均有尝试。例如，2020年底广州外围七个区的最新落户政策、南京外围四个区的落户新政等，都或多或少都有类似含义。“此前，在疫情期间，地方楼市相对稳定，这些政策或可获得通过。当下，各地楼市普遍收紧并不断加码调控，在此背景下，再有城市释放出放宽楼市调控的信号，并出台比较明确的政策时，必然被监管层叫停。”他说。

李宇嘉认为，从日前成都、西安、南昌的政策来看，调控决心明显在加大。这也意味着，当前的楼市调控政策相比去年下半年会更为严格。

叫停

被撤回的房产新政啥内容？

南昌市近日出台《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，对宅地供应、购房政策、人才住房支持、住宅销售限价定价机制等方面做了调整——

1.大南昌都市圈中南昌市，九江市，抚州市的临川区、东乡区，宜春市的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶市的鄱阳县、余干县、万年县等地户籍居民互为享受本地户籍人口购房政策；在大南昌都市圈内等地缴纳的个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明互为本地缴纳证明，非本地户籍居民可凭纳税或社保证明按当地购房政策购房。

2.新落户人员不受落户时限要求，即时享受本地户籍居民购房待遇；在昌初始自主创业，依法登记注册成立企业、民办非企业单位、社会团体法定代表人以及个体工商户购房不受落户、社保和纳税证明限制；推动长江中游城市住房公积金互认互贷，落实大南昌都市圈住房公积金异地贷款政策。

3.南昌市引进的高层次人才、大学生毕业生、技能人才，重点产业企业引进人才，以及工业、建筑、商贸、金融、科技、文旅等行业新引进的企业总部和科研机构驻昌单位高管人员，其购房不受落户、社保和纳税证明限制。

4.A类人才在昌首次购买商品住房的，按300平方米标准给予全额购房补贴；B、C类人才在昌首次购买商品住房的，给予购房款50%、最高分别200万元、100万元购房补贴；带技术、带成果、带项目的人才来昌创新创业和转化成果，在昌首次购买商品住房的，分层次给予10万元、20万元、30万元购房补贴；对在昌创业且稳定经营2年以上或在昌就业且与企业（不含行政机关、事业单位和国有企业）签订劳动合同，并在昌缴纳社保满2年的全日制博士、硕士研究生（含高级技师），在昌首次购买商品住房的，分别给予10万元、6万元购房补贴。

5.尝试部分住宅用地出让约定中只明确项目首次上市楼盘住宅销售最高限价出让方式，楼盘去化率超过50%的，可申请年度5%以内的价格调整；在南昌市重点发展区域（高铁东站、经开、临空区、高新区等）视情公开出让不限房价、地价地块。

6.将项目周边二手住房价格纳入新房定价规则参考指标体系；对“非三限房”项目房价的管控，在符合条件下，可申请年度5%以内的价格调整空间。

7.对暂时放宽新建商品房住宅预售条件的，其预售资金监管比例由原来的50%、60%分别调整为20%、30%等。

热评

南昌这个文件只活了一天传递了什么信号？

日前，南昌市一个试图给当地房地产限购松绑的政策文件，一经发布就被叫停，只活了一天。此事传递了一个明确信号——“房住不炒”必须坚决落实，谁也别想明修栈道暗度陈仓。

南昌市的错误做法，被江西省紧急叫停，说明省里知道“房住不炒”这四个字的分量和硬度。这四个字是中央定的，事关房地产调控大局、经济发展全局和百姓民生福祉，地方政府应当本着“两个维护”和“四个意识”不折不扣地落实，而不是只算自己的小九九，琢磨怎么开口子、搞变通。中央政策必须令行禁止。

督查

住建部60天督查7大城市

继1-2月份住建部去深圳、上海、北京实地督查以后，3月初，住建部副部长倪虹又带队赴浙江杭州、江苏无锡调研督导，3月22日，又带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研，督查地域覆盖长三角、珠三角、京津冀的龙头城市、中西部强省会。短短60天，住建部陆续“家访”7大城市，频率之密集、范围之广，是近些年来从来没有过的。

为何要督查这7个大城市？因为正如两会中提到的，今年房地产市场的重要目标是“解决大城市住房突出问题”。而这7大城市都处于热点区域，要么是人口超千万的大市，要么是房价持续飙升的一二线城市，要么是住宅供地紧张、市内“寸土寸金”的核心城市。

如今各大热点城市都弥漫着一股不安的气息，7城之后，下一城又会是谁呢？

收紧

经营贷违规入楼市迎来强监管

针对备受关注的经营贷违规入楼市问题，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行26日联合发布通知，从借款人资质核查、信贷需求审核、贷款期限管理、抵押物管理等方面提出严格要求。

《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》要求银行业金融机构加强借款人资质核查，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核。

通知要求，银行业金融机构要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核。密切关注借款人第一还款来源，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查。不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。贷款期限管理方面，通知要求对期限超过3年的经营用途贷款，要进一步加强风险管理。

贷款抵押物管理方面，通知要求重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。抵押人持有被抵押房产时间低于3年的，银行业金融机构应定期核查贷款使用情况并保存核查记录。

此外，通知要求加强贷中贷后管理，防范企业通过关联方规避受托支付要求。加强贷后资金流向监测和预警，不得以已开展受托支付为由弱化贷后资金管控。一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。 综合新华社、第一财经等