因“约定办证时间未起算” 业主起诉开发商请求未获支持

买房时约定了办理房产证的期限，但房屋收房六年却一直没办房产证，协商未果后，200余名业主起诉了开发商。开发商表示，规划合格证和竣工验收备案表还未核发，双方约定的办证时间尚未开始起算。

购房者：拿安置款去交房款 被告知房价上涨了

骞先生想不通，明明协议好的内容，为什么就不履行了？骞先生是西安高新区秦渡街办人，2018年12月31日，与西安国力置业有限公司(简称国力公司)签订沣京名苑一套商品房买卖合同，交定金3000元。“我们当时还签了一个协议，约定在未交本套房屋房款的情况下，需先与开发商签订商品房买卖合同，等拆迁安置款到达后3天内一次性交清房款。拆迁款是去年9月29日下来的，我当天就去交款，国力公司称由于房价上涨的原因，将合同约定的购房价款由每平方米6110元变为每平方米7600元，否则终止合同。”骞先生说，无奈之下，他将国力公司起诉至鄠邑区法院，请求继续履约。

开发商：原告未交任何房款 签订的合同未生效

庭审中，国力公司辩称，2018年12月31日，因骞先生需要商房买卖合同才能拿到拆迁补偿款，所以在其未交任何房款的情况下，他们与骞先生签订的草签合同用作其领取拆迁款，在双方签订的协议中已注明。此份草签合同中最基本的楼栋、楼层、房号、计价方式、付款方式及期限、交房日期等都没体现，原告也未交任何房款，故双方签订的合同并未生效。

2019年初，国力公司催促骞先生交房款，但其未交。2019年7月以后，公司多次通知其前来办理退还定金的手续，其在交定金后长达近两年时间都未交房款，应属违约或已主动放弃购买房屋。

根据最高人民法院的司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效。骞先生购房所在的楼栋目前还未取得该证。

以为拆迁安置款很快能到账 没想到这么慢

法院审理查明，2018年底，因原告骞先生所在村面临拆迁及拆迁安置，原告于12月31日与被告国力公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同所涉之房为期房，合同未约定出卖人交付房屋的期限。当日，原告、被告签订协议一份:“乙方骞先生于2018年12月31日购买甲方(国力公司)位于西安沣京大道9号沣京名苑二期项目中住宅7号楼×××××号房……现因乙方原因，在未交本套房屋房款的情况下，需先与甲方签订商品房买卖合同。在签订商品房买卖合同后，安置款到达乙方账户三日内需到沣京名苑项目(部)交清所有房款。”当日，原告向被告交案涉房屋购房定金3000元。

此后，因拆迁安置款未发放，原告一直未交付购房款。2019年7月，被告告知原告房价上涨，不能再按原房价售房，要求退还原告定金，原告未同意。去年9月29日，拆迁安置款汇入原告账户后，原告随即向被告交款，被告以不能再按当年所定价款执行为由拒收。

审理中，被告称与原告签订协议时以为拆迁安置款很快能到账，没想到这么慢。对于涉案房屋没有预售许可证明，被告称签订合同时其已告知。

法院：开发商对合同的主要条款发生重大误解

法院认为，本案中，原告、被告签订《商品房买卖合同》时，原告所在村拆迁工作已经开始，正在签订补偿协议的阶段，据此被告作出了拆迁安置款很快够发放的判断，在对原告交付房价款的期限即合同履行期限发生错误认识的情况下与原告订立合同，应属于对合同的主要条款发生重大误解，当事人一方有权请求变更或者撤销。

因涉案房屋属期房，房屋建设过程中材料费、人工费等相关费用上涨，被告因对交付房价款的期限发生错误认识而与原告订立合同，对双方当事人的权利义务造成较大的影响，致其自身利益遭受较大损失。且原告仅交纳3000元定金，故原告要求按双方于2018年12月31日签订的合同约定的价款继续履行因属被告重大误解，有失公平。且至今涉案房屋尚无预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可认定有效。因此对原告的诉讼请求不予支持。

2020年12月23日，鄠邑区法院作出判决：驳回原告要求被告国力公司按《商品房买卖合同》约定的价款继续履行的诉讼请求。

1月19日，骞先生说，他认为，一审法院判决有失偏颇，已向西安中院提起上诉。

律师说法

北京大成（西安）律师事务所律师韩朝泽：

开发商早已丧失了撤销合同权利

该一审法院判决有失公允，不符合“不能让违约者因违约而获益”的宗旨。首先，一审法院认定双方因《商品房买卖合同》签订时开发商未取得商品房预售许可证，因此《商品房买卖合同》无效，故未支持购房者的诉求，但从实质上讲，这种非效力性强制性规定，并不一定导致合同当然无效，一审法院未考虑案件情况直接据此认定无效并不合理；其次，一审法院认为原告要求按照《商品房买卖合同》约定价款履行属于被告重大误解，有失公平，该理由不能成立。

开发商作为市场主体，应当对自身正常商业行为负责，开发商当时同意按此条款签订合同是为了尽快售房，其应当认识到其中存在的风险，且法律规定以重大误解为由请求撤销合同需在合同签订后一年内向法院主张，开发商未在规定期限内主张早已丧失了该权利，一审法院据此驳回原告诉求，无法让人信服。

北京市安理（西安）律师事务所律师赵媛：

两份协议有效 均为当事人真实意思表示

双方签的合同和协议从内容上说，对于房屋买卖双方的权利义务进行了明确规定，从效力上说，买卖双方基于真实意思表示，合法有效。因而买卖双方均应严格按照合同履行。国力公司主张每平方米6110元变为每平方米7600元是对房屋买卖合同的单方面变更，未征得骞先生同意，不发生效力。

本案中，国力公司与骞先生明确约定买卖合同中的权利义务后，不按约收取房款、交付房屋的行为已构成违约，其不应当因违约行为而获益。

综合前述，本案当事人约定的买卖合同成立且生效，国力公司不接受房款、不交付房屋的行为构成违约。

北京市京师（西安）律师事务所律师裴进：

未能办理预售证 卖方负有主要过错

本案买卖双方签订的协议中约定了标的、数量、价款等内容，双方应按约定履行自身义务。办理商品房预售许可证的义务属于卖方，而卖方违反诚实信用原则，于协议订立后长达两年多的时间里未能办理房产预售许可证，导致合同产生效力问题，卖方对此负有主要过错，应该承担相应的违约责任。

案件同时也提醒购房者，购房是一生大事，金额较大，购买房屋、签订买卖合同务必要提前先审查五证是否齐全，购房中的法律问题非同儿戏

陕西仁和万国律师事务所律师梁涛：

骞先生可提出赔偿损失的请求

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，因国力公司自签订合同之日至起诉前仍未取得商品房预售许可证，故该《商品房买卖合同》及协议应认定为无效合同，故骞先生无权向国力主张继续履行合同。对于骞先生支付给国力公司的定金，因定金合同为《商品房买卖合同》的从合同，故该合同亦属于无效合同，骞先生无法向国力公司主张双倍返还，但骞先生可向国力主张返还定金。

在本案中，故骞先生只能向法院提出赔偿损失的请求，该损失为缔约过失责任，故在损失的判定上要区分签订合同双方的过错，损失范围包括因缔约过错导致的房屋差价。 华商报记者 卿荣波

收房六年办不了房产证

业主起诉开发商

开发商称约定办证时间尚未开始起算

约定办证时间咋计算

业主：合同约定了办理房产证期限 收房六年多还没办理

2014年，西安市民徐先生购买了位于西安市纬二十八街颐馨雅苑小区的一套商品房，当时该项目手续齐全。《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后并由相关部门核发有关文本文件之日起360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条处理：出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按实际已付房款的1%赔偿买受人损失。合同落款页注明：本合同可选项条款内容由买卖双方协商确定，提请双方确认无异后再行签字盖章。

合同签订后，徐先生支付了房款。2015年，双方办理房屋交接手续，但房产证一直没办下来。2018年，徐先生等200余户业主起诉开发商西安市投资公司，要求办理房产证以及赔偿违约金。

开发商：有关文件相关部门还未核发 办证时间尚未起算

开发商辩称，双方合同约定的办证时间是“交房后并由相关部门核发有关文本文件之日起360日内”，但目前有关文件相关部门还未核发（规划合格证和竣工验收备案表未核发），双方约定的办证时间尚未开始起算。另依约定，双方未选择不退房情形下的违约责任，其不应支付违约金。因业主违建、阻挡施工以及行政机关权限变更导致的逾期办理，其不应承担责任。

庭审中，原告认为合同及附件中未对“相关部门”及“有关文本文件”作出具体解释，该条款是被告预先拟定、内容免除了被告责任，属格式条款应为无效，故办证期限应理解为交房后360日内。另外，该条款中仅约定退房时被告应当如何承担违约责任，未约定不退房时被告应当如何承担违约责任，限制了原告不退房的权利。

被告开发商方面则认为这些条款是双方协商确定，文字下方予以划线提示，非免责条款，现部分文件尚待核发，办证起算时间未到，其不应支付违约金。

法院：办证期限条款属于特殊约定 业主诉讼请求无法支持

西安市未央区法院认为，本案中，《商品房买卖合同》为原告、被告自愿签订，是双方真实意思的表示，应为有效。依照合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后并由相关部门核发有关文件之日起360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，双方约定的办证条件为“交房后并由相关部门核发有关文本文件”，但截至开庭时还有规划验收合格证及竣工验收备案表两个文本文件相关部门未予核发，合同约定的条件尚不具备。并且以上条款内容的下方予以划线明示、合同落款页亦加注文字提醒原告注意，应视为是双方对办证期限的特殊约定，应为有效。另外，因办证条件尚未具备，原告诉请要求被告履行协助办证义务并支付逾期办证违约金，法院不予支持。

未央区法院一审驳回徐先生的诉讼请求。一审宣判后，业主们上诉至西安市中院。二审法院同样认为，“出卖人应当在商品房交付使用后并由相关部门核发有关文件之日起360日内”的条款内容有划线加黑明示，同时合同落款页加注了文字确认提示，原告也进行签字确认。因此，虽然该条款属于格式条款，但并不属于合同法第四十条“提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的无效情形。因此，徐先生等业主的上诉被驳回。

业主们又向陕西高院申请再审，也被驳回。

开发商曾承诺2020年12月30日前办大证 但并未兑现

去年6月，在陕西高院的调解下，开发商承诺于2020年12月30日前将房屋大证办理完毕。另外，房屋大证办理完毕后，开发商30个工作日内将符合办理小证的分户递交材料提交不动产登记中心。如果逾期，则按照《商品房买卖合同》的约定承担违约责任并且业主有权就办理房产证问题向人民法院执行机关申请强制执行。如遇不可抗力或产权登记机关原因导致办理产权证书延迟的，开发商不承担违约责任。

但到了约定的2020年12月30日，开发商并未兑现承诺。业主徐先生说，其实打官司前未核发的规划合格证和竣工验收备案表已经办好了，但是现在又有了新的原因。

根据开发商2020年12月30日给业主的通知中称，因西安市政府主管部门对配建廉租房缴纳异地建设资金政策调整，暂时无法交纳廉租房异地建设资金，影响颐馨雅苑项目房产证办理，致使2020年12月31日未能取得房产大证，待有关主管部门政策确定后，公司会第一时间办理。

徐先生说，如果真是政策原因，业主们也不是不能理解，但现在业主担心这只是开发商的一个借口，更怕之后还有其他原因。

律师说法

签订合同时要注意特别提醒条款或约定

业主徐先生说，像合同中的这种条款买房时置业顾问根本不会进行解释，大家也关注不到这些细节，另外几乎所有人买房都是先交钱再签合同。签合同时，有的人也是先盖章签字再拿合同，根本没有机会细致分析合同条款。要是不打官司，根本不知道这条约定会对业主权利产生这么大的影响。

陕西保群律师事务所律师宋伟表示，类似于“交房后并由相关部门核发有关文本文件之日起360日内办房产证”可以说是合同中的一种套路，它实际上规避了合同一方的责任。在司法实践中，类似这种格式条款如果有提示，买方签字确认了，法院会认定买方同意了这一条款。

宋伟建议，无论是在商品房买卖或其他买卖行为中，双方在签订合同时，尤其要注意合同中特别提醒（或手写）的条款或约定，确定这些被特别提醒的条款是否对自己有利。 华商报记者 张成龙