买房人如何起诉才能讨回损失？

购买未取得预售证的房子，事先签订内部认购协议能不能获得法律保障？法院明确表示，开发商未取得预售证前签的《认购合同》属于无效合同，合同约定内容无法获得保障。那么，买房者就只能吃哑巴亏了吗？

房屋认购四年

开发商仍未取得预售证

2015年1月，张军（化名）与某地产公司签订《商铺认购合同》，约定购买西安城西某小区的一间商铺，总价124万余元。合同签订后，张军向开发商支付了62万余元房款。

由于认购合同签订时开发商仍未取得该商铺的相关手续，因此合同中有合同期限及补偿方面的约定。根据合同约定，合同期满一年时，如开发商未取得商品房合法手续，无法签订《商品房买卖合同》，开发商需支付给张军已交房款的10%作为补偿，合同继续履行；如合同满两年、三年时，开发商未取得商品房合法手续，无法签订《商品房买卖合同》，补偿金额在10%的基础上递增。另外，认购合同期满三年后，如开发商仍未取得商品房合法手续，张军可放弃签署正式买卖合同，开发商需在七个工作日内全额退还所交款项，合同自动解除；如逾期未退还的，开发商需按张军实交金额的万分之五每日支付滞纳金直至付清为止，认购合同自动解除。

认购合同签订后，直至2018年底，开发商一直未能取得商品房合法手续。

一审：未取得预售许可证 商铺认购合同无效

2019年1月，张军向法院提出起诉，要求解除双方签订的《商铺认购合同》，并退还已交房款，另外还要求开发商支付《商铺认购合同》期满三年无法签订《商品房买卖合同》的补偿金20余万元以及滞纳金9.7万余元。

开发商辩称，与张军签订《商铺认购合同》属实，也认可对方交付了62万余元购房款，但因涉案房屋尚未取得预售许可证，该《商铺认购合同》属无效合同，张军无权要求其公司支付赔偿款及滞纳金，张军的损失实际应为银行利息损失。

一审法院认为，开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，与买方签订的《商铺认购合同》应属无效。张军起诉要求解除该合同，因涉案房屋未取得预售许可证，根据法律规定该合同应为无效合同，因此对张军要求解除合同的诉讼请求不予支持。另外，关于张军要求返还购房款，承担补偿金、滞纳金的请求，该请求是基于合同有效的情况下，但本案合同应为无效，合同无效与合同解除的法律后果并不一致，因此这些请求也不予支持。

一审法院判决，驳回张军全部诉讼请求。

二审：确认商铺认购合同无效 维持原判

一审宣判后，张军不服判决，向西安市中院提出上诉，继续请求解除《商铺认购合同》、退还房款、开发商支付补偿款和滞纳金。

开发商方面仍坚持涉案合同无效。另外，张军在签订合同时明知开发商未取得预售许可证，其自身也存在一定过错，对于合同无效的损失由双方承担。

西安市中院认为，本案争议的焦点为双方签订的《商铺认购合同》是否有效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。截至宣判前，涉案房屋未取得商品房预售许可证，根据相关规定双方签订的《商铺认购合同》应为无效合同，因此原审法院判决驳回张军诉讼请求正确。

最终，法院终审判决，驳回上诉，维持原判。

法官释法：买受人应主张确认合同无效 要求返还购房款、赔偿损失

办案法官表示，本案中由于某地产公司未取得商品房预售许可证，致使法院最终认定张军与该地产公司签订的《商铺认购合同》无效，从而使张军的购房权益无法获得保障。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该条明确规定了出卖人在未取得商品房预售许可证的情况下与买受人签订的预售合同无效，但在起诉前如果出卖人已经取得商品房预售许可证或存在其他特殊情况，可以认定合同有效。

在实践中，买受人如果提出解除合同的诉讼请求，由于解除合同是在合同有效的前提下才能解除，故在法院认定合同无效的情况下，法院只能判决驳回买受人的相应诉讼请求。但该条规定并非意味着买受人必须要等到出卖人取得商品房预售许可证后才能提起诉讼，只是买受人应在主张合同无效的前提下，提出请求判令出卖人返还购房款、赔偿损失等诉讼请求，要保证诉讼方向正确，才能获得相应赔偿。

本案中，由于法院已经向张军释明法院认定的合同效力与张军主张的不一致，在此情况下，张军应当及时变更其诉讼请求，即将请求解除合同的请求变更为确认双方签订的合同无效，在此基础上提出返还购房款、赔偿损失的主张，方能获得法院支持。 华商报记者 张成龙