退房还是继续“砸钱” 利安东庭小区业主陷两难

说法

核心提示

2010年，西安市民张先生购买了位于咸宁东路利安东庭小区的一套房子并付了17万元首付。但因开发商无力向施工方支付相关费用，最终由业主们按尾款比例凑钱交给施工方，之后业主们从施工方手中拿到房子钥匙。几年后，因开发商一直未取得预售证，业主起诉开发商，结果法院判决购房协议无效。至此，业主陷入两难境地。

主讲律师

■陕西恒达律师事务所高级合伙人 赵良善

■陕西稼轩律师事务所律师 王舒

2010年，张先生在利安东庭小区购买了一套房子，总价37万元。当时开发商承诺小区五证齐全，可以办理按揭贷款，张先生便交了17万元的首付，但开发商未按“商品房认购协议”约定时间交房。张先生说，当时开发商因经营不善与施工方产生纠纷，施工方因拿不到工程款，便堵了小区的门。2014年的时候，在街办等相关部门的见证下，全体业主凑钱（按照尾款的一定比例）给施工方交了400多万工程款，之后业主从施工方处拿到房子钥匙，又与开发商协议收了房。

开发商未取得预售证导致合同无效

根据当时开发商与全体业主签订的“交房协议”显示，双方约定了小区天然气、暖气、违约赔偿等问题。

收房后，部分业主便开始装修入住，也有一部分业主等待办理按揭手续。到了2017年，由于开发商没有相关手续，一直没有办理按揭及房产证，张先生等40多名业主便起诉了开发商，要求继续履行合同办理相关手续，并按承诺完善小区配套设施以及承担相关违约责任。

经审理，法院证实截至庭审结束时开发商只取得了国有土地使用权证，商品房预售证等手续均未办理。法院认为，原告与开发商签订的认购协议具备《商品房买卖合同》的基本条款，被告利安公司依约收取了购房款。因此，双方签订的认购协议应认定为《商品房买卖合同》。另外，出卖人未取得商品房预售许可证且在诉前仍未取得，因此出卖人与买受人订立的商品房预售合同应认定无效。而合同被认定为无效，意味着合同履行基础的丧失，不存在继续履约的问题，也不能期待履行无效合同以获得履行利益。因此，原告要求开发商依约办理房屋权属登记、完善小区配套设施以及承担违约金的诉求，法院不予支持。

开发商提出要么交尾款要么退房

张先生说，法院判决后，此事陷入僵局，因为当时是业主共同出资促成了交房，现在业主已收房，有的还装修了，而且现在的房价和以前相差太大，业主不愿意退房。况且，即便是愿意退房，开发商也没能力退房款，之前就有一户业主退了房，但至今房款也没退到手，因为开发商名下就没有钱。不退房的话，开发商又要求业主把尾款交了，可开发商没有预售证，办不了相关手续，业主目前不愿意把钱交给开发商。

针对这样的情况，小区物业试图通过给部分业主停水、停电逼迫业主退房或交尾款。昨日，华商报记者联系到利安东庭小区的物业。物业一工作人员表示，物业确实给几户业主停水、停电了，但大多都是没装修的，原因是法院判决之前的认购协议无效。开发商提出让这些业主把尾款交了，但他们不同意，让他们退房也不同意，那就只能停水、停电了。

张先生说，他买这个房子本来是想居住的，但现在房子有纠纷，物业也不供水、供电，他和家人只能在外边租房住。他愿意交尾款，但前提是开发商能把相关手续办理完，房子能办理房产证之后再交，开发商、物业的口头承诺他无法再相信了。

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如果退房

业主可要求赔偿房屋溢价损失

赵良善律师表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”若开发商未取得预售许可证，业主与开发商所签的购房合同则被认定无效。

而根据《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”办理预售许可证是开发商的义务，所以，因开发商过错，致使未取得预售许可证，从而合同无效，故开发商需向业主赔偿损失。其中，《合同法》第113条规定了损害赔偿的范围包括可得利益损失：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，而房屋溢价损失就属于本条款规定的损失中的一种，因此，开发商应赔偿业主房屋溢价损失。

赵良善律师认为，如果业主想要房，可督促等待开发商继续办理预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”虽然开发商目前没有预售许可证，只要以后开发商取得了预售许可证，双方购房合同就可被认定有效，双方就可继续履行购房合同，完成房屋买卖交易。

王舒律师表示，法院判决合同无效的后果就是双方返还，当然开发商有过错业主可以要求赔偿。如果开发商短期内能把预售许可证办下来，业主可以要求继续履行；如果开发商短期内办不下来，她建议要求退房、赔偿，赔偿包括房屋溢价损失、装修等损失。

王舒律师认为，对于业主起诉开发商继续履行合同的这类案件，如果是开发商有能力办理相关手续但不给业主办理的情况，可申请法院通过判决或强制执行让开发商办理手续。 华商报记者 张成龙